本文由樓按皇專業團隊編寫，涵蓋香港樓按轉介的全方位知識
- 樓按轉介的基礎知識
- 選擇按揭轉介公司時的注意事項
- 樓按申請及審批過程中的注意事項
- 樓按利率及現金回贈的選擇
- 轉按的特殊考量
- 樓字按揭及特殊物業類型
- 按揭轉介與稅務及法律考量
- 按揭轉介公司的服務內容與標準
- 樓按相關常見問題與解答
- 總結與最佳實踐建議
樓按轉介是指透過專業的按揭轉介公司，幫助借款人與銀行或金融機構進行樓按協商的服務。樓按轉介公司通常會根據借款人的財務狀況、信用評分和貸款需求，向多家銀行進行樓按申請，並從中選擇最優惠的樓按方案。
樓按轉介服務已成為香港房地產交易中不可或缺的一部分。許多購房者和物業投資者都會透過按揭轉介公司來尋找最適合的樓按產品，確保獲得最優惠的利率、最高的現金回贈，以及最靈活的樓按條款。
在討論樓按轉介之前，我們需要了解樓按和轉按的區別：
樓按是指首次購置物業時向銀行申請的按揭貸款。這是購房者在取得新物業所有權時進行的初始貸款行為。樓按的利率、成數和條款通常取決於借款人的信用評分、收入水平、首期付款金額和物業估值。
轉按是指借款人將現有的按揭貸款從一家銀行轉移到另一家銀行的行為。借款人可能因為尋求更優惠的利率、更好的服務條件或套現現有物業淨值而進行轉按。轉按涉及的關鍵詞是轉按利率、轉按成數和現金回贈。
在樓按轉介市場中，這兩種服務經常並行進行。許多按揭轉介公司既提供樓按轉介服務，也提供轉按轉介服務。
按揭轉介公司在樓按轉介過程中扮演著重要的中介角色。他們的主要職責包括：
- 樓按方案比較：向借款人介紹多家銀行的樓按產品，幫助他們比較不同的利率、回贈和條款
- 樓按申請協助：協助借款人準備申請文件、填寫申請表格，並代表借款人與銀行溝通
- 樓按談判：基於借款人的財務狀況，與銀行協商更優惠的樓按利率和回贈
- 轉按轉介：為已有物業的借款人提供轉按轉介服務，幫助他們尋找更優惠的轉按方案
- 樓字按揭協助：針對樓字按揭等特殊物業類型，提供專門的轉介服務
通過使用樓按轉介服務，借款人可以獲得以下優勢：
時間節省：按揭轉介公司已與多家銀行建立良好的合作關係，能快速向借款人推薦合適的樓按方案，大大節省借款人的時間
利率優化：樓按轉介公司透過與銀行的談判和比較，通常能為借款人爭取更優惠的樓按利率
現金回贈最大化：按揭轉介公司對各家銀行的現金回贈政策瞭若指掌，能幫助借款人獲得最高的回贈金額
專業指導：樓按轉介公司的專業人士能提供專業的財務建議和樓按知識，幫助借款人做出明智的決定
減少拒貸風險：按揭轉介公司能根據借款人的情況預先評估銀行的批核可能性，減少不必要的拒貸風險
轉按協助：對於已有物業的借款人，轉按轉介服務能幫助他們快速找到更優惠的轉按方案
在選擇按揭轉介公司時，首先要確認其資格和認證。香港的樓按轉介公司應該：
持有相關牌照：根據香港金融管理局（金管局）的規定，進行按揭轉介業務的公司需要持有相關的牌照或許可證。借款人應該向轉介公司確認其牌照狀態，並查看是否有任何監管違規記錄。
成為行業協會成員：信譽良好的按揭轉介公司通常會成為香港房地產代理工會或其他相關行業協會的成員。這表明該公司願意接受行業規範和監督。
具有獨立保險：按揭轉介公司應該購買專業賠償保險，以保護借款人的利益。這是判斷公司專業性和負責任態度的一個重要指標。
不同的按揭轉介公司可能提供不同範圍的樓按轉介服務。在選擇時，應該注意：
樓按轉介覆蓋範圍：該公司與哪些銀行合作？樓按轉介的銀行數量越多，借款人的選擇空間就越大
轉按轉介經驗：該公司對轉按轉介的經驗如何？轉按涉及複雜的現金回贈計算和成本分析，需要經驗豐富的按揭轉介顧問
樓字按揭專業性：樓字按揭涉及特殊的限制和規定，並非所有按揭轉介公司都有相關經驗。如果你考慮購置樓字物業，應該選擇有樓字按揭經驗的轉介公司
客製化樓按方案：好的按揭轉介公司應該能根據借款人的具體情況（如自僱人士、新移民、海外收入等）提供客製化的樓按轉介方案
在進行樓按轉介時，借款人應該完全了解按揭轉介公司的收費結構：
收費項目明確：按揭轉介公司應該清楚列明所有可能的收費項目，包括樓按申請費、驗房費、律師費等
無隱藏費用：樓按轉介的費用應該是透明的，不應該有任何隱藏的或額外的費用。如果轉介公司無法清楚解釋某項費用，借款人應該要求解釋或考慮轉換公司
現金回贈安排：按揭轉介公司應該清楚說明現金回贈如何計算，以及這些回贈是直接支付給借款人還是支付給轉介公司（後者意味著轉介公司的利益可能與借款人相衝突）
按揭轉介傭金：確認轉介公司的傭金是由銀行支付還是由借款人承擔。通常情況下，銀行支付轉介傭金，借款人無需額外支付，但應該確認這一點
樓按轉介的質量很大程度上取決於顧問的專業素質：
樓按知識深度：顧問應該對樓按產品有深入的了解，包括不同銀行的利率政策、樓按成數限制、壓力測試要求等
轉按經驗：如果你考慮進行轉按轉介，顧問應該有豐富的轉按經驗，能清楚解釋轉按的成本效益分析
溝通能力：樓按轉介涉及複雜的金融概念。好的顧問應該能清楚、耐心地向借款人解釋這些概念，確保借款人完全理解
持證資格：在香港，從事樓按轉介業務的人士應該持有相關的專業資格認證，如第四型（就證券提供意見）或第六型（就機構融資提供意見）牌照
在選擇按揭轉介公司時，應該查閱其參考資料和客戶評價：
客戶推薦：詢問轉介公司是否能提供過往客戶的推薦。真實的客戶評價能幫助你了解該公司的服務質量
網路評論：查看在線平台上對該樓按轉介公司的評論，但要注意評論的真實性
行業聲譽：在房地產和金融領域是否有良好的口碑？該公司是否曾獲得任何行業獎項或認可？
投訴記錄：查詢該公司是否有未解決的投訴或法律糾紛記錄
樓按申請需要提交大量的文件。借款人應該做好充分的準備：
身份證明文件：身份證、護照副本、戶口簿等。某些銀行可能要求進一步的身份驗證文件
收入證明：
- 過去3個月的薪資單或銀行轉帳記錄（受薪人士）
- 過去2年的稅務申報表和會計師簽署的審計報告（自僱人士）
- 公司營業執照和財務報表（業主）
- 其他收入證明（租金收入、投資收益等）
資產證明：
- 銀行存款證明（通常要求3個月的銀行月結單）
- 其他投資資產證明（股票、債券等）
- 現有物業的業權證明和估值報告
負債證明：
- 其他銀行貸款的月結單（信用卡債務、汽車貸款等）
- 任何待償債務的證明
物業文件：
- 物業合約或預售協議
- 物業估價報告
- 物業轉讓契據（如適用）
借款人的信用評分對樓按申請的成功和利率有重大影響：
個人信用記錄：銀行會查閱借款人在環聯（TransUnion）的信用報告。任何逾期付款、違約記錄或債務糾紛都會影響樓按批核
樓按利率影響：信用評分較高的借款人通常能獲得更優惠的樓按利率。信用評分較低的借款人可能面臨更高的利率或被銀行拒貸
信用改善建議：如果你的信用評分不理想，按揭轉介公司應該能提供改善信用評分的建議，如償還現有債務、糾正信用報告錯誤等
審批時間：樓按審批通常需要2-3週。按揭轉介公司應該向借款人清楚說明審批時間表，並主動跟進進展
樓按成數是指銀行願意借出的金額與物業價值的比例。這是樓按申請中的關鍵因素：
標準樓按成數：
- 物業價值HK$3M以下：最多按揭成數80%（需要私人按揭保險）或最多60%（無保險）
- 物業價值HK$3M-4M：最多按揭成數75%
- 物業價值HK$4M-5M：最多按揭成數70%
- 物業價值HK$5M以上：最多按揭成數60%
非住宅物業樓按：非住宅物業（如商舖、寫字樓）的樓按成數通常低於住宅物業，一般為50%-60%
轉按成數：轉按的成數通常與原樓按相同，但在某些情況下可能有所不同
壓力測試：銀行要求借款人通過壓力測試，即假設利率上升至2-3%時，借款人仍能承擔樓按供款。這影響了借款人的樓按批核額度
樓按利率主要有以下幾種類型，借款人應該根據自己的情況選擇：
固定利率樓按：利率在整個樓按期限內保持固定。這提供了確定性和預測性，適合於希望穩定供款額的借款人
浮動利率樓按：利率與香港銀行同業拆借利率（HIBOR）或倫敦銀行同業拆借利率（LIBOR）掛鉤，定期進行調整。利率可能上升或下降
封頂利率樓按：結合固定利率和浮動利率的特點，提供一個最高利率上限，同時允許利率在低於上限時下降
利率優惠期：許多樓按在最初的2-3年內提供利率優惠（如P-2%）。優惠期結束後，利率將恢復至標準利率
許多借款人在樓按申請過程中可能掉入各種陷阱。應該特別注意：
隱瞞收入或資產：任何形式的欺詐申報都是嚴重的法律問題。銀行的背景調查通常會發現這些虛假信息，導致申請被拒或貸款被撤
忽視隱藏費用：除了利息，樓按申請可能涉及多種費用，如估價費、律師費、保險費等。借款人應該事先了解所有費用
忽視利率變動風險：浮動利率樓按的風險在於利率上升時，供款額也會增加。借款人應該評估自己是否能承擔利率上升的風險
盲目選擇樓按方案：不同銀行的樓按方案在利率、回贈、條款等方面差異很大。盲目選擇可能導致高額利息支出或不靈活的條款
忽視轉按機會：許多借款人在首次樓按後很少考慮轉按。定期評估轉按機會（尤其是當市場利率下降時）能幫助節省大量利息
銀行在報價樓按利率時通常使用”P”和折扣來表示：
銀行最優惠利率（Prime Rate, P）：這是銀行為其最信譽良好的客戶提供的基準利率。目前香港主要銀行的P值約為5.0%-5.5%
折扣表示：例如”P-2.5%”表示利率是最優惠利率減去2.5個百分點。如果P值是5.0%，那麼實際利率就是2.5%
利率比較：在比較不同銀行的樓按利率時，應該比較實際的折扣幅度（如P-2.5%）而不是絕對的利率數字，因為不同銀行的P值可能不同
現金回贈是銀行為吸引新客戶而提供的優惠。這是樓按轉介談判中的關鍵因素：
回贈類型：
- 銀行直接現金回贈（直接支付給借款人）
- 轉介佣金回贈（銀行支付給轉介公司，通常分享給借款人）
- 組合回贈（現金回贈加利率折扣）
回贈金額計算：現金回贈通常按借款金額的百分比計算，範圍從0.5%至3%不等
現金回贈的條件：
- 某些銀行要求最低借款金額才能獲得較高的回贈
- 某些回贈可能與特定的利率組合綁定
- 提前還款可能導致失去部分回贈
轉按現金回贈：轉按的現金回贈通常較樓按低，範圍約為0.3%-1.5%，但應該與轉按成本節省進行綜合評估
選擇樓按方案時，應該在利率和回贈之間找到平衡：
利率優先：如果借款人計劃長期持有物業（10年以上），即使利率稍高，小幅利率差異在長期內也會產生顯著的利息成本差異。在這種情況下，應該優先考慮最低利率
回贈優先：對於計劃短期持有物業（5年以內）或計劃提前還款的借款人，現金回贈可能更重要，因為較高的回贈能快速抵消利率差異
淨效益計算：應該計算不同樓按方案的淨效益，考慮所有因素（利率、回贈、費用、提前還款罰款等）的綜合影響
樓按利率會隨著市場條件變化而波動。借款人應該在適當的時機進行樓按鎖定：
宏觀經濟因素：全球經濟狀況、通貨膨脹率和央行政策都會影響樓按利率。例如，當中央銀行考慮加息時，借款人應該加快樓按申請進度
市場訊號：密切關注金融新聞和分析師預測，了解近期利率變動的可能方向
及時決策：樓按利率可能在短期內波動。一旦認為目前的利率較為優惠，應該及時鎖定，以避免後續利率上升
在樓按申請過程中，借款人應該理解利率風險和風險管理策略：
利率鎖定期：銀行通常在正式批核前向借款人提供利率報價。這個利率報價有一定的有效期（通常30-60天）。借款人應該在這個期間內完成樓按程序
浮動利率風險：選擇浮動利率樓按時，應該評估自己承擔利率上升風險的能力。歷史上香港的HIBOR利率曾上升至8%，這會大幅增加供款額
利率上升準備：在選擇利率類型時，借款人應該評估自己是否能在利率上升2-3%的情況下仍然承擔供款。這也是銀行進行壓力測試的基礎
轉按是指借款人將現有的按揭貸款從一家銀行轉移到另一家銀行的過程。借款人進行轉按的主要目的包括：
尋求更優惠的利率：市場利率變化或銀行競爭激烈時，可能出現其他銀行提供更優惠的利率。轉按能幫助借款人從中受益
現金回贈：新銀行通常為轉按提供現金回贈作為吸引客戶的優惠。這筆回贈能幫助借款人支付轉按成本或改善現金流
轉按套現：在物業升值或現有按揭金額下降時，借款人可以透過轉按申請更高的借款金額，獲得現金用於其他投資或消費
改善服務條款：新銀行可能提供更靈活的還款條件、更低的罰款條款或更好的客戶服務
減少供款額：如果新銀行提供較長的還款期限，可以減少每月供款額，改善現金流
進行轉按時，應該仔細分析所有成本，包括：
律師費：轉按涉及物業契據的轉讓，需要律師處理相關法律文件。律師費通常為HK$3,000-8,000
估價費：新銀行通常需要對物業進行重新估價。估價費根據物業價值而定，通常為HK$500-5,000
印花稅：香港對轉按可能涉及一定的印花稅，但在大多數情況下，轉按免徵印花稅
銀行手續費：某些銀行可能收取轉按手續費或行政費，範圍約HK$1,000-3,000
原銀行的罰款：某些樓按可能對提前還款設置罰款。借款人應該查看原樓按合約中的提前還款條款
登記費：樓宇按揭登記涉及一定的登記費用，通常為HK$100-500
轉按前應該進行詳細的成本效益分析，判斷轉按是否值得：
利息節省計算：
計算轉按能節省的利息金額。例如：
- 當前按揭：本金HK$400萬，利率4.0%，剩餘年限20年
- 新銀行報價：利率3.5%，現金回贈2%（即HK$8萬）
- 利息節省計算應該考慮新銀行的利率和回贈與現有利率的差異
現金回贈評估：現金回贈能直接抵消轉按成本。如果現金回贈高於轉按成本，轉按通常是值得的
成本回本期：計算需要多長時間（通常以月數表示）利息節省才能抵消轉按成本。如果成本回本期較短（少於1年），轉按通常是明智的選擇
剩餘貸款期限考慮：如果借款人只剩下很短的貸款期限（如少於2-3年），轉按節省可能有限
轉按套現涉及增加借款金額，借款人應該謹慎評估風險：
套現額度限制：銀行對轉按套現有一定限制。借款人通常只能套現當前物業價值減去現有貸款的金額（但受成數限制）
債務增加風險：套現意味著增加債務，這會增加借款人的財務負擔。應該確保有能力支付增加的供款
物業貶值風險：如果物業價值下降，套現獲得的現金可能成為帳面損失
利率上升風險：套現後的額外借款也需要支付利息。如果選擇浮動利率，利率上升將增加供款額
套現用途評估：應該明智評估套現資金的用途。用於投資或自住物業改善通常比用於消費更明智
轉按的申請審批過程與樓按類似，但有一些區別：
新銀行評估：新銀行會進行信用檢查和物業估價，評估轉按申請人的資格
原銀行及時通知：應該及時通知原銀行關於轉按計劃，並了解提前還款條款和任何應付的罰款
交割安排：律師會協調原銀行和新銀行的交割程序，確保資金順利轉移並完成按揭轉讓手續
審批時間：轉按審批通常比樓按更快，可能只需10-14天
利率鎖定：與樓按類似，應該在利率報價期內完成轉按程序，以確保利率的確定性
樓字按揭（Village House Mortgage）特指對香港新界地區特有的村屋或鄉村物業的按揭貸款。這類物業通常位於新界的傳統村落，具有特殊的法律和登記特性。
樓字與樓宇的區別：
- 樓字物業通常為獨立式或聯排式的村屋
- 樓字物業的產權和轉讓涉及較複雜的法律程序
- 樓字物業可能面臨特殊的使用限制（如只能用於居住）
- 樓字物業的按揭成數和利率條件可能與標準住宅物業不同
樓字按揭相比標準住宅樓按有較多限制：
較低的成數限制：
- 樓字按揭的最高成數通常為50%-60%（相比住宅樓按的80%）
- 某些銀行可能對樓字物業的按揭有更嚴格的限制
使用限制評估：銀行需要確認樓字物業的產權情況，並確保物業符合按揭用途要求
估價困難：樓字物業的估價可能較為困難，因為類似物業的比較案例較少。銀行可能進行多次估價以確定物業價值
轉讓程序複雜：樓字物業的轉讓可能涉及複雜的法律程序和文件，增加了按揭申請的複雜性
利率較高：由於風險較高，樓字按揭的利率通常高於標準住宅樓按，範圍可能增加0.5%-1.0%
除了樓字按揭，商業物業（如商舖、寫字樓、車位）的按揭也有特殊要求：
更低的成數：商業物業的最高按揭成數通常為40%-60%（遠低於住宅樓按）
商業用途評估：銀行需要評估商業物業的盈利能力和租金收入
租金收入計算：如果物業用於出租，銀行通常會以租金收入的70%-80%作為償債能力評估的基礎
利率和條件：商業物業按揭的利率通常高於住宅按揭，條件也更為嚴苛
估價和風險評估：商業物業的估價涉及複雜的市場分析和收益評估
許多借款人購置物業用於出租。投資物業的按揭有特殊的審批要求：
租金收入評估：銀行會要求提供租賃合約或租金證明，並以租金收入的一定比例（通常70%-80%）計算償債能力
租金收入與供款比例：借款人的租金收入加上其他收入應該足以支付月供。某些銀行要求租金收入至少為月供的150%
多物業按揭：如果借款人有多個按揭物業，銀行會評估所有物業的租金收入和供款總額
投資者信用評估：銀行可能對有多個物業的投資者進行更嚴格的信用評估
利率差異：投資物業的按揭利率通常高於自住物業，因為風險較高
某些特殊身份的借款人可能面臨額外的按揭申請限制或要求：
自僱人士樓按：
- 需要提供過去2-3年的稅務申報表和會計師簽署的審計報告
- 利息支出和營運成本可能無法完全作為收入扣除
- 銀行可能要求較高的首期或需要共同借款人
新移民樓按：
- 可能需要在香港工作2年以上的證明
- 海外收入證明可能需要進行轉換或驗證
- 可能面臨較高的利率或較低的成數
海外收入借款人：
- 海外收入需要換算成港幣，並提供匯率證明
- 銀行可能只接受海外收入的70%-80%作為償債能力評估
- 需要提供海外收入的穩定性證明
自由職業者和合約工：
- 需要提供合約或最近的項目代表收入穩定性
- 可能需要提供較多的收入支持文件
- 銀行可能要求較高的首期
在香港，借款人在滿足特定條件下，可以將樓按利息用於稅務扣除：
扣稅資格：
- 物業必須是在香港的住宅物業
- 物業用於自住（不能是投資物業）
- 借款人必須是按揭借款人
- 按揭貸款用於購置、改建或修繕該物業
扣稅金額：借款人可以每年扣除最多HK$10萬的樓按利息（或HK$300,000的按揭貸款所產生的利息，以較低者為準）
扣稅期限：樓按利息扣稅的有效期為20年，自按揭開始之日計算
投資物業稅務：投資物業（出租物業）的按揭利息可以作為營業開支扣除，減少應稅租金收入
稅務申報：借款人在填報個人稅務申報表時，應該填報相關的樓按利息和獲得的利息支出扣除
購置物業和進行轉按涉及多種稅費：
買賣合約印花稅：
- 在香港購置物業時，買賣合約需要繳納印花稅
- 印花稅率取決於物業價值（範圍從1.5%-3%）
- 2021年以來，香港實施更高的非本地買家印花稅稅率
轉按印花稅：轉按通常免徵印花稅
物業契約印花稅：物業轉讓時需要支付轉讓契約的印花稅
律師費和代理費：購置物業需要支付律師費和房產代理費，通常為物業價值的1%-1.5%
銀行估價費：銀行估價費通常為HK$500-5,000，取決於物業價值和銀行
借款人應該仔細審查按揭合約中的所有條款：
主要條款審查：
- 借款金額和期限
- 利率類型和利率公式
- 月供金額和支付日期
- 提前還款條款和罰款
- 違約條款和罰息
- 保險要求（按揭保險、火險等）
提前還款條款：應該了解是否可以提前還款，以及是否需要支付提前還款罰款。某些樓按可能在前幾年設置提前還款罰款
可變條款審查：確認是否有在特定條件下調整利率或條款的規定
個人擔保：確認是否需要個人擔保或其他擔保安排
保險要求：了解銀行對按揭保險、人壽保險或火險的要求
法律咨詢：如果對任何條款不清楚，應該尋求法律專業人士的咨詢
某些樓按需要購買按揭保險，以保護銀行和借款人的利益：
按揭保險定義：當借款人的首期金額少於20%（即樓按成數超過80%）時，銀行通常要求購買按揭保險
保險成本：按揭保險成本取決於借款金額和樓按成數，通常為貸款金額的0.6%-3.0%
保險承保人：香港的按揭保險主要由香港按揭證券公司或私人保險公司提供
保險保障內容：按揭保險保護銀行免受借款人違約導致的損失
保險費納入貸款：按揭保險費通常可以納入樓按貸款金額內，借款人無需一次性支付
取消保險：當物業升值或借款人償還部分貸款使樓按成數降至80%以下時，可以申請取消按揭保險
在樓按申請過程中，借款人的個人信息被多個機構獲取，應該關注隱私保護：
信息披露：銀行和轉介公司會收集借款人的財務和個人信息。借款人應該確認這些信息的使用目的受到限制
信用報告查詢：銀行會查詢借款人的信用報告。每次查詢都會在信用報告中記錄，多次查詢可能影響信用評分
數據安全：應該確保與轉介公司進行的所有通訊都是通過安全的渠道進行的（如加密的郵件或安全的網站）
個資法合規：銀行和轉介公司應該遵守《個人資料（隱私）條例》，保護借款人的個人信息
信息存儲：了解銀行和轉介公司將保存借款人信息多長時間，以及信息的最終處理方式
專業的按揭轉介公司應該提供全面的服務，包括：
樓按方案比較與推薦：
- 向借款人詳細介紹不同銀行的樓按產品
- 分析不同方案的優劣勢
- 根據借款人的具體情況推薦最適合的樓按方案
樓按申請協助：
- 幫助借款人準備所有必要的申請文件
- 填寫按揭申請表格和相關表格
- 與銀行協調，跟進申請進展
轉按轉介服務：
- 對現有物業進行樓按評估，確定轉按機會
- 進行轉按成本效益分析
- 推薦最佳的轉按方案
現金回贈談判：
- 與銀行談判獲得最高的現金回贈
- 向借款人清楚解釋回贈安排
- 確保回贈能及時支付給借款人
樓字按揭專業服務：
- 對於樓字物業購置，提供專門的轉介指導
- 協助應對樓字按揭的特殊限制和要求
進度跟進和溝通：
- 定期向借款人更新申請進展
- 及時溝通銀行的要求和反饋
- 幫助解決申請過程中的任何問題
優質的樓按顧問應該具備以下素質：
專業知識：
- 深入了解香港樓按市場和產品
- 熟悉各銀行的樓按政策和要求
- 了解最新的金管局規定和市場動向
溝通能力：
- 能清楚簡潔地解釋複雜的樓按概念
- 耐心回答借款人的所有問題
- 能主動向借款人提供有用的建議和指導
解決問題的能力：
- 能快速識別和解決樓按申請過程中的問題
- 與銀行和律師有有效的溝通渠道
- 能在不尋常情況下找到創意解決方案
工作效率：
- 有組織和時間管理能力
- 能及時跟進申請進展
- 能在承諾的時間內完成任務
誠信和責任心：
- 遵守行業道德規範
- 在涉及利益衝突時全面披露
- 將借款人的利益放在首位
了解轉介公司與銀行的關係有助於評估服務質量：
合作銀行數量：與更多銀行合作的轉介公司通常能提供更多選擇，幫助借款人找到最優方案
銀行關係質量：轉介公司與銀行的長期關係能帶來更快的審批速度和更有利的條款談判
獨立性：應該選擇不受某一特定銀行主導的轉介公司，以確保推薦的公正性
轉介佣金結構：了解轉介公司如何從銀行獲得佣金，是否存在利益衝突的可能
客戶反饋機制：優質的轉介公司應該有機制收集客戶反饋，並根據反饋改進服務
在選擇和與轉介公司合作時，應該避免以下紅旗信號：
信息不透明：轉介公司應該清楚解釋所有收費、回贈和條款。如果他們迴避問題或提供模糊的答覆，應該保持警惕
高度激進的銷售策略：過度激進地推銷特定銀行的樓按方案可能表明存在利益衝突
隱瞞成本：未能提前披露所有可能的費用或隱瞞提前還款罰款等負面信息
提供不切實際的承諾：承諾”100%批核”或保證特定的利率可能是不切實際的
缺乏專業資格：轉介公司的顧問應該持有相關的專業資格。如果他們無法提供資格證明，應該引起警惕
無法提供參考或評價：優質的轉介公司應該能提供過往客戶的推薦或正面的網上評價
借款人應該了解在出現問題時的保護渠道：
服務標準協議：轉介公司應該提供書面的服務標準協議，明確規定服務內容、時間表和費用
書面確認：所有重要的信息（如現金回贈金額、利率報價等）應該以書面形式確認
保險保障：轉介公司應該購買專業賠償保險，以保護借款人的利益
投訴程序：轉介公司應該有正式的投訴處理程序。如果出現問題，借款人應該能通過正式渠道提出投訴
監管部門：在香港，若樓按轉介涉及證券業務，相關方應該受到證監會（SFC）或金管局的監管。借款人可以向這些部門投訴不當行為
糾紛解決：某些轉介公司可能同意參與第三方仲裁或調解，以解決糾紛
Q1：我可以借多少錢？樓按成數如何決定？
A：樓按成數取決於多個因素，包括物業價值、借款人的收入和信用評分、以及房產市場狀況。一般來說：
- 物業價值HK$3M以下：最高80%成數（需要按揭保險）
- 物業價值HK$3M-4M：最高75%成數
- 物業價值HK$4M-5M：最高70%成數
- 物業價值HK$5M以上：最高60%成數
借款人還需要通過銀行的壓力測試，即在利率上升2-3%的情況下仍能承擔供款。
Q2：首期需要多少？有什麼方式可以減少首期？
A：首期至少為物業價值的20%。如果首期少於20%，就需要購買按揭保險。購買保險能減少所需的現金首期，但需要支付保險費用。例如，只支付10%首期，需要支付約2.5%-3%的保險費。
Q3：樓按的月供如何計算？
A：月供通常使用標準的攤銷公式計算。例如：
- 借款金額：HK$400萬
- 利率：4.0%
- 貸款期限：30年
- 月供約為HK$19,100
借款人可以使用在線樓按計算器快速計算不同情景下的月供。
Q4：固定利率樓按和浮動利率樓按哪個更好？
A：這取決於個人情況和市場預期：
- 固定利率優勢：提供確定性，借款人知道確切的供款額。適合於擔心利率上升風險的借款人
- 浮動利率優勢：當市場利率下降時，供款額也會下降。如果預期利率將下降，浮動利率可能節省利息
- 選擇建議：應該評估自己對利率上升的容忍度。如果無法承擔利率上升3%的情況，固定利率可能更安全
Q5：為什麼不同銀行的現金回贈差異這麼大？
A：現金回贈差異反映了銀行的競爭策略和客戶獲取成本。一些銀行可能提供高現金回贈來吸引新客戶，而另一些銀行則提供較低回贈但較優的利率。借款人應該進行綜合評估，考慮利率和回贈的組合效果。
Q6：我應該選擇最高回贈還是最低利率？
A：應該進行全生命週期的成本分析：
- 對於計劃長期持有物業的借款人，應該更看重利率，因為即使小幅利率差異在30年內也會導致巨大的利息差異
- 對於計劃短期持有或提前還款的借款人，現金回贈可能更重要，因為能快速抵消利率差異
Q7：什麼時候是進行轉按的最好時機？
A：應該定期評估轉按機會，特別是在以下情況：
- 市場利率下降，新銀行提供的利率明顯低於當前利率
- 物業升值，可以考慮轉按套現
- 當前銀行的利率優惠期即將結束，新銀行提供更優惠的長期利率
- 個人財務狀況改善，可能獲得更優惠的貸款條件
大約每2-3年應該評估一次轉按機會。
Q8：轉按是否會影響我的信用評分？
A：轉按會短期內略微影響信用評分，因為新銀行會進行信用查詢。但如果按時支付所有月供，信用評分會逐漸恢復。建議避免在短時間內進行多次轉按申請，因為多次信用查詢會對信用評分造成更大影響。
Q9：轉按套現有什麼風險？
A：主要風險包括：
- 債務增加風險：增加借款意味著增加债务，需要確保有能力支付更高的月供
- 物業貶值風險：如果物業價值下降，增加的借款可能無法回收
- 利率上升風險：如果選擇浮動利率，利率上升將進一步增加月供
- 槓桿風險：高度槓桿可能導致在經濟困難時無法支付供款
借款人應該保持審慎，避免過度套現。
Q10：樓字按揭為什麼成數這麼低？
A：樓字按揭的較低成數反映了以下風險因素：
- 流動性較低：樓字物業的市場較小，出售較為困難
- 估價困難：類似物業的比較案例較少，估價較為不確定
- 法律複雜性：樓字物業的產權和轉讓涉及複雜的法律程序
- 使用限制：樓字物業可能有特定的使用限制，減少了其價值
銀行通過降低成數來管理這些額外風險。
Q11：商業物業（商舖、寫字樓）的按揭有什麼特殊要求？
A：商業物業的按揭有以下特點：
- 更低的成數：通常為40%-60%，遠低於住宅
- 收益評估：銀行會評估商業物業的租金收入和盈利潛力
- 使用驗証：銀行可能要求查看商業執照和租賃合約
- 估價基礎：估價通常基於收益方法或市場比較法
- 保險要求：商業物業通常需要更全面的保險覆蓋
商業物業的按揭申請通常比住宅複雜。
Q12：作為自僱人士，我在樓按申請時會面臨什麼挑戰？
A：自僱人士通常面臨以下挑戰：
- 文件要求：需要提供過去2-3年的稅務申報表和會計師簽署的審計報告
- 收入認定：銀行可能不會接受100%的申報收入，而是進行調整
- 額外驗證：可能需要提供業務執照、客戶合約等額外文件
- 利率和成數：可能面臨略高的利率或略低的成數
建議自僱人士保持良好的稅務申報記錄，並在申請樓按時準備充分的支持文件。
Q13：作為新移民，我在樓按申請時有什麼特殊要求？
A：新移民可能面臨以下要求：
- 工作年限要求：某些銀行要求在香港工作至少1-2年
- 收入證明：除了本地收入外，可能還需要提供海外收入的轉換證明
- 簽證和居留證：需要提供有效的簽證和居留證明
- 銀行歷史：香港的銀行歷史較短，可能影響信用評估
新移民應該提前準備所有必要的文件，並可能需要共同借款人來增加批核機會。
Q14：什麼是按揭保險，為什麼需要？
A：按揭保險是當借款人的首期少於20%（即樓按成數超過80%）時所需的保險。保險保護銀行免受借款人違約導致的損失。借款人需要支付保險費用（通常為0.6%-3.0%的貸款金額），這筆費用可以納入樓按貸款內。當樓按成數降至80%以下時，可以申請取消保險。
Q15：我應該購買樓按保護保險或人壽保險嗎？
A：樓按保護保險（如按揭保障保險）能在借款人無法工作或去世時保護家庭。雖然不是強制的，但對於家庭主要收入來源來說，這是一個值得考慮的保護。人壽保險可以確保在借款人去世時，家人可以用保險賠償償還樓按。
在進行樓按轉介時，應該記住以下核心要點：
充分準備：樓按申請需要大量文件和時間。提前準備申請材料能加快審批過程，減少不必要的延誤
比較和談判：不應該接受銀行的初始報價。應該充分利用樓按轉介公司的服務，在不同銀行之間進行比較和談判，爭取最優惠的利率和現金回贈
理解風險：借款人應該完全理解樓按中涉及的風險，包括利率變動風險、物業價值變動風險等。適當的風險管理（如選擇固定利率、購買保護保險）能保護借款人的利益
定期評估：樓按是長期的財務承諾。應該定期評估樓按狀況，考慮是否有轉按機會或其他改善財務狀況的方式
專業指導：在任何不清楚的地方尋求專業指導。好的按揭轉介顧問或律師能幫助避免昂貴的錯誤
驗證資格和認證：確認轉介公司持有相關牌照，是否為行業協會成員，是否購買了專業保險
評估服務範圍：了解轉介公司與多少家銀行合作，是否有處理特殊情況（如樓字按揭、轉按套現等）的經驗
透明收費：要求轉介公司清楚列明所有可能的收費，確認不存在隱藏費用
評估顧問素質：與轉介顧問進行初步咨詢，評估其專業知識、溝通能力和解決問題的能力
查看參考和評價：向轉介公司要求過往客戶的推薦，查看在線評論和行業評價
簽署協議：在正式合作前，與轉介公司簽署書面的服務協議，明確規定雙方的責任和期望
準備完整文件：提前準備所有必要的申請文件，包括收入證明、資產證明、身份證明等。完整的文件能加快審批過程
多銀行並行申請：通過樓按轉介公司向多家銀行進行申請，但要注意信用查詢的頻率。在一個月內的多次查詢不會對信用評分造成額外傷害，但應該避免在幾個月的時間跨度內進行多次查詢
及時跟進：與轉介顧問保持定期聯繫，了解申請進展。及時回應銀行的額外信息要求能加快審批速度
閱讀並理解合約：在簽署樓按合約前，仔細閱讀所有條款。對於不理解的地方，要求解釋或尋求律師的意見
確認所有細節：在簽署前，確認所有條款（利率、成數、月供、現金回贈等）都與之前的協議一致
保留所有文件：保留整個樓按申請和批核過程中的所有文件和通訊，以便將來作為參考
按時支付月供：準時支付樓按月供是最重要的責任。任何遲付都會影響信用評分，並可能導致額外的利息和罰款
定期檢查月結單：定期檢查銀行發送的月結單，確認月供金額正確，並記錄還款進展
評估再融資機會：定期（大約每2-3年）評估轉按機會。當市場利率下降時，轉按能節省大量利息
減少債務：如果有額外資金，考慮增加月供或進行一次性還款，以加快還清樓按。這能減少支付的總利息
保持物業和保險：保持物業的良好狀況，確保維持其價值。同時，保持火險和其他必要的保險有效
更新個人信息：如果個人信息發生變化（如地址、電話號碼、工作單位等），應該及時通知銀行
誤區一：認為銀行提供的初始報價是固定的
- 事實：銀行通常會在談判中調整利率和回贈
- 避免方法：通過轉介公司進行談判，爭取更優惠的條款
誤區二：認為最高的現金回贈一定是最好的選擇
- 事實：應該在利率和回贈之間進行平衡，考慮總體成本
- 避免方法：進行全生命週期的成本分析，而不是僅看回贈金額
誤區三：認為樓按一旦簽署就無法改變
- 事實：借款人可以通過轉按改變樓按條款
- 避免方法：定期評估轉按機會，保持靈活性
誤區四：忽視提前還款罰款
- 事實：某些樓按對提前還款設置罰款，這會影響提前還款的成本效益
- 避免方法：在簽署合約前詳細了解提前還款條款
誤區五：認為個人信用評分不重要
- 事實：信用評分直接影響樓按批核、利率和成數
- 避免方法：保持良好的信用記錄，定期檢查信用報告，糾正任何錯誤
10年規劃：
- 年度1-2：申請樓按並按時支付月供
- 年度3-5：評估轉按機會，如果市場利率下降，考慮進行轉按
- 年度6-10：評估是否有機會增加月供以加快還款進度
20年規劃：
- 定期評估物業狀況和市場價值
- 考慮物業的升值和租金收入潛力
- 評估是否有轉按套現或進一步投資的機會
- 與退休規劃相結合，確保在退休前清償或大幅減少樓按
30年規劃（標準樓按期限）：
- 制定清晰的還款目標
- 通過增加月供或一次性還款加快還款進度
- 在接近退休時優先清償樓按
- 利用樓按利息扣稅優惠（在法律允許的範圍內）
在完成樓按轉介和申請時，應該確保：
✅ 已選擇信譽良好、專業的按揭轉介公司
✅ 已充分了解樓按的所有條款和風險
✅ 已獲得競爭性的利率報價和現金回贈
✅ 已評估了風險承受能力並選擇了適合的樓按類型（固定或浮動利率）
✅ 已購買了必要的保險（按揭保險、人壽保險等）
✅ 已制定了長期還款計劃
✅ 已建立了樓按管理和監控體系
✅ 已準備好應對可能的利率上升或經濟困難
✅ 已理解了轉按機會和未來改進樓按的可能方式
✅ 已建立與銀行和轉介公司的良好溝通關係，以便將來需要時能快速獲得幫助
樓按轉介是香港房地產交易中不可或缺的一部分。通過選擇專業的按揭轉介公司、充分準備申請材料、積極進行談判和定期評估樓按狀況，借款人可以確保獲得最優惠的樓按方案，並在整個樓按期限內妥善管理這項重要的財務承諾。
樓按皇致力於為每一位客戶提供最專業、最可靠的樓按轉介服務。我們深入了解香港樓按市場的複雜性，與主要銀行保持緊密的合作關係，並且為每位客戶提供定制化的樓按轉介方案。
無論你是首次購置物業、考慮轉按還是進行樓字按揭，樓按皇的專業團隊都準備好為你提供全方位的幫助和指導。我們致力於幫助借款人在樓按申請過程中節省時間和金錢，同時降低風險。
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