樓按轉介完全指南：轉按、樓宇按揭、按揭轉介一文睇清楚

導言：為什麼樓按轉介對香港置業者如此重要

香港作為亞洲國際金融中心，樓宇按揭市場極為複雜多變。無論您是首次置業、轉按套現，抑或尋求最優惠的按揭利率，選擇合適的樓按轉介公司都是置業過程中最關鍵的決定之一。根據最新數據，超過95%的香港業主在申請樓宇按揭時，都會尋求按揭轉介服務的協助。這篇深度文章將為您全面拆解樓按、轉按、樓字按揭，以及按揭轉介的各個環節，幫助您在置業路上做出最明智的選擇。

香港的樓按市場每年涉及超過11,000億港元的交易額，正確的樓宇按揭決策可以為您節省數十萬元甚至更多。透過認識樓按轉介的專業流程、避免常見陷阱，以及理解轉按的運作機制，您將能夠在激烈的香港樓市中保護自己的利益，同時最大化按揭回贈和節省利息支出。

核心要點預覽

在本文開始前，讓我們先了解樓按轉介的五大核心重點：

  1. 樓按轉介是免費服務 — 正規的按揭轉介公司不會向業主收取任何費用，他們的收入來自銀行佣金
  2. 轉按可以為您節省大量利息 — 透過按揭轉介的協助，許多業主能夠獲得更低的利率和更高的現金回贈
  3. 樓字按揭與新造按揭的要求有所不同 — 瞭解兩者的差別對於申請成功至關重要
  4. 按揭轉介公司能夠比較超過100款產品 — 這是個人申請所無法達到的效率
  5. 轉按套現需要滿足特定條件 — 並非所有物業都符合轉按條件，理解這些要求可以為您節省時間

第一部分：認識樓按——樓宇按揭的基礎知識

什麼是樓宇按揭？樓按的定義與運作原理

樓宇按揭（簡稱樓按或按揭）是香港最常見的房產融資方式。當您購買物業時，銀行會根據物業價值和您的財務狀況，提供樓宇按揭貸款。簡單而言，樓按就是銀行借錢給您購買樓宇，而您則需要在指定年期內（通常為20至30年）分期償還。

樓宇按揭的組成部分包括：

  • 本金：借用的實際金額
  • 利息：銀行收取的費用，通常以浮動利率（如H+1.3%）或固定利率計算
  • 年期：通常為15年至30年
  • 按揭成數：銀行願意借出的金額佔物業價值的百分比（首置人士通常可達80%或90%，視乎政策而定）

在香港，樓宇按揭受金融管理局（HKMA）嚴格監管。銀行必須按照金管局的要求，評估借款人的還款能力。這包括進行壓力測試或債務收入比（DTI）的審核。截至2024年，金管局暫停了壓力測試要求，但仍然要求申請人符合DTI要求——即每月總供款額不能超過月入的50%。

樓按利率與回贈：如何選擇最優惠的方案

香港的樓按利率主要分為兩種：

1. 浮動利率（H按）

  • 基準為香港銀行同業拆息（HIBOR）
  • 典型計算方式為H+1.3%至H+1.5%
  • 利率會隨著HIBOR變動而調整
  • 目前H按利率較為穩定，許多業主傾向選擇H按以獲得較低的初期利率

2. 最優惠利率（P按）

  • 基準為銀行的最優惠利率（Prime Rate）
  • 典型計算方式為P-2%至P-2.5%
  • 利率相對穩定，但通常高於H按
  • 適合風險承受能力較低的借款人

截至2025年，大多數香港銀行的樓按利率落在H+1.3%至P-2%的範圍內。然而，選擇樓按時不應只看利率，還需考慮現金回贈。許多銀行提供的現金回贈可高達貸款額的1%至1.5%，這可以直接抵銷一部分借款成本。

按揭回贈的計算示例：
假設您借用500萬元進行樓宇按揭：

  • 如果銀行提供1%的現金回贈，您將立即獲得50,000元現金
  • 額外的0.3%回贈可以增加15,000元
  • 這筆回贈可用於支付律師費、估價費等轉按成本

這正是為什麼許多業主更傾向於透過專業的按揭轉介公司進行申請——他們能夠比較各銀行的利率和回贈，幫您找到最適合的樓宇按揭方案。

樓字按揭與新造按揭的區別

在香港樓市中，樓字按揭和新造按揭是兩個不同的概念，理解它們的區別對於成功申請至關重要。

新造按揭（First Mortgage）：

  • 適用於首次購買物業的業主
  • 通常可獲得較高的按揭成數（首置80%或90%，視乎物業價值和政策）
  • 申請流程相對簡單
  • 銀行會進行完整的物業估價和借款人審核
  • 首次置業通常享有政府優惠政策

樓字按揭（Purchase Mortgage）：

  • 可能特指已有樓宇但再次購買的情況
  • 按揭成數通常較低（視乎借款人已有債務而定）
  • 可能涉及多層按揭（前業主的按揭仍未完全清償）
  • 需要更複雜的文件核實和風險評估

樓宇按揭（General Mortgage）：

  • 泛指所有與樓宇相關的按揭
  • 包括新造按揭、轉按、加按等多種類型
  • 是最廣泛的概念

在實際應用中，許多香港業主都會使用「樓按」一詞來泛指所有樓宇相關的按揭產品和服務，而透過樓按轉介公司可以確保您對各類按揭有深入的理解。

第二部分：深入理解轉按——轉按套現與轉按利率

轉按的定義：為什麼許多香港業主選擇轉按

轉按（Refinance或Transfer Mortgage）是指將現有樓宇按揭從一家銀行轉移到另一家銀行。這是香港樓市中最常見的財務操作之一，許多業主在首個三年罰息期過後，都會考慮轉按以獲得更優惠的利率或現金回贈。

根據最新市場數據，每年有數以萬計的香港業主進行轉按，涉及的按揭金額達數百億港元。這一趨勢反映了業主對最優化其樓宇融資成本的重視。

轉按的主要驅動因素包括：

  1. 利率差異 — 不同銀行的樓按利率差異可能達0.2%至0.5%，在30年的按揭期內，這可以相差數十萬港元的利息支出
  2. 現金回贈 — 銀行為吸引轉按業主，常提供額外的現金回贈，可高達1.5%的貸款額
  3. 條款改善 — 某些銀行可能提供更靈活的還款安排或更低的提前還款罰款
  4. 套現需求 — 在物業升值的情況下，業主可以透過轉按套現以獲得額外資金

轉按的流程：逐步指南

第一步：評估轉按可行性

在申請轉按前，您需要確認以下條件：

  1. 已過罰息期 — 大多數銀行的樓按貸款都有2至3年的罰息期。在此期間，如果您提前還款或轉按，銀行會收取罰款。轉按通常在罰息期屆滿後才進行。
  2. 物業估價達標 — 銀行會重新估價您的物業。如果估價低於預期，可能會影響您的轉按額度。例如，如果您現有貸款額為400萬元，估價只有500萬元，則只能進行最多35成的轉按（500萬×70%=350萬），這將無法轉出全額貸款。
  3. 符合DTI要求 — 銀行會檢查您的月入與月供比例。按照金管局規定，每月總供款額（包括所有其他貸款）不能超過月入的50%。如果您已有其他債務，這可能會影響轉按額度。
  4. 信貸紀錄良好 — 銀行會查閱您的信貸評級。如果有遲交紀錄或信用問題，可能會影響批核。

第二步：準備必要文件

成功的轉按申請需要完整的文件包。以下是通常需要提交的文件：

  • 身份證副本（香港身份證）
  • 住址證明（水電煤費單、銀行月結單等，需為最近三個月內簽發）
  • 薪金證明（最近三個月的糧單）
  • 銀行月結單（最近三個月，顯示收入和支出紀錄）
  • 稅務評估通知書（最近一年的稅單）
  • 現有按揭的還款通知書或貸款合約
  • 其他債務的還款紀錄（如有其他貸款、信用卡等）
  • 物業的樓契副本或不動產權狀

準備充足的文件可以加快銀行的審批速度，通常可將審批時間縮短至2至3週。

第三步：物業估價與銀行預批

在正式申請轉按前，建議先進行物業估價和銀行預批（Pre-approval）。這個步驟可以幫助您：

  1. 了解銀行願意提供的轉按額度
  2. 確認是否符合DTI要求
  3. 獲得初步的利率報價
  4. 評估轉按是否值得（計算節省的利息與轉按成本的比較）

透過專業的按揭轉介公司進行估價，通常是免費的。這些轉介公司與多家銀行合作，能夠快速獲取多個銀行的估價報告，幫您比較。

第四步：正式提交轉按申請

一旦您決定進行轉按，就可以正式向選定的銀行提交申請。此時，您的按揭轉介顧問將幫助您：

  1. 填妥銀行的申請表格
  2. 編製完整的文件包
  3. 向銀行提交申請
  4. 追蹤審批進度
  5. 回應銀行可能的額外查詢

銀行通常需要2至4週來審核您的申請。如果一切順利，您將收到銀行的正式批核信（Offer Letter）。

第五步：委託律師與簽署文件

一旦銀行批核您的轉按申請，您需要委託律師樓處理相關的法律程序。律師將負責：

  1. 向原銀行提取樓契副本
  2. 準備轉按合約和相關文件
  3. 辦理產權查冊，確保沒有任何產權問題
  4. 與新舊銀行協調資金轉移
  5. 簽署所有必要的法律文件

律師費用通常介於5,000至10,000港元之間，視乎個案的複雜程度而定。

第六步：資金轉移與轉按完成

在律師完成所有程序後，新銀行將直接償還您原有的按揭貸款，並將剩餘資金（如有套現）轉入您的銀行帳戶。整個過程通常需時4至6週。

轉按完成後，您的按揭將轉移到新銀行，所有後續的還款都將直接與新銀行進行。

轉按套現：最大化您的樓宇資產價值

轉按套現是許多香港業主利用樓宇升值來獲取額外資金的方式。當您的物業升值時，您可以透過轉按來獲得額外的現金。

轉按套現的運作原理：

假設您購買物業時的價格為500萬港元，您借取了400萬港元（80%按揭）。五年後，物業估價上升至600萬港元。此時，您可以：

  1. 從新銀行獲得最高600萬×70%=420萬港元的轉按
  2. 用420萬港元償還舊銀行的剩餘貸款（假設還剩390萬港元）
  3. 獲得30萬港元的套現款項

轉按套現的限制：

  • 按揭成數上限 — 非首置物業的轉按最高成數為70%
  • 物業價值評估 — 銀行的估價會影響套現額度
  • 貸款與價值比（LTV） — 最終貸款額不能超過新估價的70%

轉按套現的用途：

許多業主使用套現資金用於：

  • 進行家居裝修和改善
  • 償還高息貸款或信用卡債務
  • 進行商業投資
  • 子女教育費用
  • 購買第二份物業作為投資

轉按的成本分析：是否值得進行轉按

在決定是否進行轉按前，您需要進行成本效益分析。

轉按涉及的成本包括：

  1. 律師費 — 5,000至10,000港元
  2. 銀行估價費 — 通常由銀行承擔或包含在回贈中
  3. 法律查冊費 — 約500至1,000港元
  4. 印花稅 — 根據新樓契價值計算，通常為0.1%至0.5%
  5. 行政費用 — 某些銀行可能收取150至500港元的行政費

成本效益計算示例：

假設您有400萬港元的按揭，現有利率為P-2.5%（約2.75%），而新銀行提供H+1.3%（約2.63%）：

  • 年利率差異：0.12%
  • 年利息節省：400萬×0.12%=4,800港元
  • 轉按總成本：10,000港元（律師費+其他費用）
  • 成本回本時間：10,000÷4,800≈2年

在這個例子中，轉按的成本將在2年內收回，之後您將開始享受利息節省的收益。

第三部分：按揭轉介公司——為什麼您需要專業協助

什麼是按揭轉介？按揭中介的角色與重要性

按揭轉介（Mortgage Referral或Mortgage Broker）公司是專門協助業主申請樓宇按揭或進行轉按的專業機構。他們充當業主與銀行之間的橋樑，提供一系列服務以簡化複雜的按揭申請流程。

在香港，按揭轉介行業已經成熟，許多機構都受到香港地產代理監管局（EADIL）的監管。專業的按揭轉介公司擁有：

  1. 銀行關係網絡 — 與超過70間金融機構合作
  2. 產品知識 — 對100多款按揭產品的深入理解
  3. 審批經驗 — 處理過數十萬宗申請，成功率超過95%
  4. 市場數據 — 實時掌握各銀行的最新利率和回贈

按揭轉介的五大主要好處

第一：完全免費服務

這是許多人對按揭轉介公司最大的疑慮之一。然而，正規的按揭轉介不會向業主收取任何費用。他們的收入模式非常簡單：當您透過他們成功向銀行申請並提取貸款後，銀行會向轉介公司支付轉介費（通常為貸款額的0.5%至1%）。

這意味著：

  • 您不會多付一分錢
  • 轉介公司的利益與您的利益一致——幫您找到最好的按揭方案
  • 相比直接向銀行申請，您反而可能獲得額外的現金回贈

第二：比較超過100款按揭產品

個人直接向銀行申請時，您只能獲得該銀行的按揭方案。而透過按揭轉介，您可以快速比較：

  • 超過70間金融機構的按揭產品
  • 最新的利率報價（實時更新）
  • 各家銀行的現金回贈政策
  • 不同的還款安排和彈性選項
  • 特殊優惠和限時促銷

這種規模的比較效率是個人無法達到的。按揭轉介顧問通常可以在一天內收集到5至10家銀行的詳細報價。

第三：提高申請成功率與審批速度

根據數據統計，透過專業按揭轉介申請的業主成功率超過95%。這比個人申請高出5至10個百分點。原因包括：

  1. 文件完整性 — 轉介公司確保提交的文件完整無誤，減少銀行的後續查詢
  2. 個案配對 — 轉介顧問會根據您的財務狀況，推薦最容易批核的銀行
  3. 溝通協調 — 轉介公司與銀行的密切溝通，可以快速解決任何問題
  4. 經驗知識 — 顧問知道各銀行的審批傾向，能夠預測可能的風險

此外，審批時間也通常較短。專業轉介可以將審批時間控制在2至3週，而個人申請可能需要4至6週。

第四：獲得額外的現金回贈

許多業主驚訝地發現，透過按揭轉介申請通常能獲得更高的現金回贈。這是因為：

  1. 轉介公司與銀行有特殊協議 — 許多銀行為轉介公司提供額外的回贈
  2. 大額轉介量 — 轉介公司的高轉介量使他們能協商更好的條款
  3. 額外獎勵 — 某些轉介公司還提供自己的額外現金獎賞

實際上，許多業主透過轉介獲得的現金回贈可以抵消所有轉按成本（如律師費），使轉按變成零成本甚至正回報的操作。

第五：全程專業顧問支持

從初步諮詢到轉按完成，按揭轉介顧問將全程支持您：

  1. 初步評估 — 免費評估您的財務狀況和轉按潛力
  2. 方案設計 — 根據您的需求，設計最合適的按揭方案
  3. 文件準備 — 指導您準備所有必要文件
  4. 銀行溝通 — 代理您與銀行的所有溝通
  5. 律師協調 — 推薦合適的律師樓並協調整個流程
  6. 問題解決 — 如遇任何問題，顧問會站在您這一邊尋求最佳解決方案
  7. 持續支持 — 即使在轉按完成後，許多轉介公司仍提供後續支持服務

第四部分：選擇按揭轉介公司的重要指南——如何避免陷阱

正規按揭轉介公司的核心特徵

在選擇按揭轉介公司時，必須認識什麼才是正規、專業的服務提供者。

香港正規按揭轉介公司應具備的特徵：

1. 持有合法執照和認證

  • 持有香港地產代理監管局（EADIL）的地產代理執照
  • 或為某些大型地產代理公司的附屬機構
  • 或擁有銀行業認可的專業認證

查驗這些認證時，您可以：

  • 訪問EADIL官方網站進行查詢
  • 要求公司提供執照副本
  • 詢問公司與銀行的正式合作協議

2. 透明的費用結構

  • 明確聲明不會向客戶收取任何費用
  • 清楚解釋收入來源（銀行轉介費）
  • 絕不以「顧問費」、「服務費」、「文件費」等名目向客戶收費
  • 提供書面的免費服務承諾

3. 豐富的銀行合作網絡

  • 與超過50間金融機構有合作關係
  • 能夠提供超過100款按揭產品的比較
  • 擁有多間大型銀行（如匯豐、恒生、中銀等）的直接聯繫

4. 專業的顧問團隊

  • 顧問具有銀行或金融背景
  • 團隊經驗豐富（應有至少10年以上的行業經驗）
  • 持有相關的專業資格（如金融認證）
  • 能夠用簡潔易懂的語言解釋複雜的按揭概念

5. 優異的客戶評價和成功率

  • 成功批核率超過90%
  • 獲得客戶的正面評價和推薦
  • 有處理過數千至數萬宗申請的記錄
  • 能夠提供客戶見證和案例分享

6. 完整的服務範圍

  • 提供物業估價服務（通常免費）
  • 提供銀行預批和利率預報
  • 提供轉按評估和成本計算
  • 提供套現方案設計
  • 可能提供其他金融服務（如私人貸款、保險等）

7. 易於聯繫和良好的溝通

  • 提供多種聯絡方式（電話、電郵、WhatsApp、面對面等）
  • 回應迅速（應在24小時內回覆客戶查詢）
  • 提供24小時或至少延長工作時間的諮詢服務
  • 有專職的客戶服務團隊，而非自動化機器人

按揭轉介的五大常見陷阱與如何避免

儘管香港的按揭轉介行業已經相當成熟，但仍然存在一些不良業者和常見陷阱。以下是您必須警惕的五大陷阱：

陷阱一：隱藏收費與名目扣費

問題描述：
某些不良按揭轉介公司會以各種名目向客戶收費：

  • 聲稱提供「顧問費」或「專業諮詢費」
  • 聲稱需要「文件處理費」或「申請手續費」
  • 在最後一刻扣留部分現金回贈，以「服務費」名義收取
  • 以「估價費」或「預批費」名義收費

為什麼是陷阱：
正規的按揭轉介不會向申請人收取任何費用。任何費用收取都表明轉介公司的商業道德存在問題。

如何避免：

  • 在簽署任何文件前，要求以書面形式確認「零收費承諾」
  • 詢問為什麼他們需要收費，而其他轉介公司不收費
  • 要求提供詳細的費用清單
  • 如果看到任何費用項目，立即改選其他公司
  • 與朋友或家人諮詢，看是否聽說過該公司的負面評價

陷阱二：誇大或虛假的回贈承諾

問題描述：
某些轉介公司會：

  • 承諾「市面最高回贈」，但無法兌現
  • 基於不現實的物業估價來計算回贈額
  • 聲稱可以取得「特殊優惠」，但實際上只是標準優惠
  • 引用過時的利率或回贈資訊

為什麼是陷阱：
銀行的回贈政策由金管局監管，並非轉介公司決定。任何超出正常範圍的承諾都無法兌現，這會導致您失望，甚至損失機會。

如何避免：

  • 要求以書面形式記錄所有承諾的回贈額
  • 要求看到銀行的官方報價（Formal Quotation）
  • 詢問回贈是否為確定金額還是估計值
  • 與多家轉介公司比較回贈承諾
  • 理解金管局對現金回贈的規限（不能超過貸款額1%，超過部分需扣減貸款額）

陷阱三：推薦不適合的按揭方案

問題描述：
某些轉介顧問可能因為：

  • 與某些銀行有更高的轉介費而偏袒推薦
  • 為了加快審批而推薦更易批核但不是最優的方案
  • 沒有深入了解您的財務狀況就倉促建議
  • 忽視您的特殊需求（如提前還款的願望、特殊抵扣等）

為什麼是陷阱：
如果您被推薦了不適合您的方案，您可能錯失更好的利率或條款，造成長期的利息損失。

如何避免：

  • 詢問轉介顧問為什麼推薦這個特定的銀行和方案
  • 要求他們解釋為什麼這個方案比其他選項更好
  • 詢問他們是否與推薦的銀行有特殊的轉介費協議
  • 堅持要求看到至少3個不同銀行的方案比較
  • 信任您的直覺——如果某個推薦感覺不對，要求重新評估

陷阱四：不透明的申請流程和進度追蹤

問題描述：
某些轉介公司可能：

  • 不向您解釋申請的每一步
  • 無法及時回覆您關於進度的查詢
  • 沒有清晰的進度更新機制
  • 當銀行提出問題時，不及時通知您

為什麼是陷阱：
缺乏透明度和溝通可能導致申請延誤、誤解，甚至最終批核失敗。

如何避免：

  • 在開始時詢問完整的申請流程和預計時間表
  • 要求定期進度更新（應至少每週一次）
  • 詢問如何聯繫您的專職顧問，以及回應時間承諾
  • 要求以書面（電郵或WhatsApp）形式記錄所有重要通訊
  • 選擇提供進度追蹤系統（如在線門戶或應用程式）的轉介公司

陷阱五：簽署前未充分解釋的條款

問題描述：
某些不良轉介可能：

  • 要求您簽署含有隱藏條款的文件
  • 不清楚解釋您簽署的文件內容
  • 在您未完全理解的情況下急促簽署
  • 事後才告訴您某些條款的含義

為什麼是陷阱：
簽署前未完全理解條款可能導致您被綁定於不利的合約，甚至承擔額外的責任或風險。

如何避免：

  • 在簽署任何文件前，要求有充足的時間審閱
  • 要求顧問逐項解釋所有條款
  • 如有任何不明白的地方，提出問題直到完全理解
  • 考慮在簽署前請律師審閱（雖然可能需付費）
  • 永遠不要因為感到被推動或有時間壓力而倉促簽署

如何評估和選擇最佳的按揭轉介公司

在香港，有許多信譽良好的按揭轉介公司供您選擇。以下是一個評估框架，幫助您做出最佳決定：

評估準則一：公司背景和信譽

  1. 研究公司歷史
    • 公司成立年份（應至少5年以上）
    • 與大型地產或金融集團的關係
    • 在行業內的聲譽
  2. 驗證執照和認證
    • 查證EADIL執照
    • 詢問是否為某些專業協會的成員
  3. 查閱客戶評價
    • 訪問Google評論、Facebook、Trustpilot等平台
    • 查看客戶的實際評價（應偏向正面，且具體詳細）
    • 注意是否有很多重複的負面評價或投訴

評估準則二：服務範圍和專業性

  1. 詢問他們提供的具體服務
    • 物業估價（是否免費）
    • 銀行預批
    • 轉按評估
    • 後續支持
  2. 評估顧問的專業性
    • 詢問顧問的背景和經驗
    • 要求與資深顧問交談
    • 評估他們對您問題的理解深度

評估準則三：成功率和案例

  1. 詢問相關統計數據
    • 去年處理的申請數量
    • 平均成功率（應超過90%）
    • 平均審批時間
  2. 要求案例參考
    • 要求見到類似情況的成功案例
    • 詢問是否能與過往客戶聯繫（在隱私允許的範圍內）

評估準則四：透明度和溝通

  1. 評估初次溝通
    • 他們是否清楚解釋服務？
    • 是否誠實地說明您可能面臨的挑戰？
    • 是否急速推售，還是耐心諮詢？
  2. 詢問溝通方式
    • 預計的回應時間
    • 是否提供24小時服務
    • 是否有專職顧問分配給您

評估準則五：比較最少三家公司

不要只基於第一家公司的印象做決定。應該：

  • 聯繫至少3家不同的轉介公司
  • 要求所有公司提供無義務的初步評估
  • 比較他們的建議和服務承諾
  • 注意哪家公司能最好地回答您的問題

第五部分：特殊情況下的按揭和轉介指南

非首置物業的按揭和轉按

對於非首置物業（即已持有其他物業的業主），按揭和轉按的規則有所不同，需要特別注意。

非首置物業的按揭限制：

  1. 按揭成數受限 — 非首置物業的最高按揭成數為70%（相比首置物業的80%或90%）
  2. 利率可能更高 — 某些銀行對非首置物業可能收取額外的風險溢價
  3. 審批更嚴格 — 銀行會更仔細地評估您的整體債務狀況
  4. 可能需要保證人 — 在某些情況下，銀行可能要求擔保人

轉按套現的考慮因素：

非首置物業的轉按套現額度計算不同：

  • 假設您有兩份物業，A物業估價1000萬，欠款700萬；B物業估價500萬，欠款300萬
  • 您的總資產為1500萬，總負債為1000萬
  • 銀行在評估新申請時，會考慮您的總體槓桿比率（Loan-to-Value）
  • 某些銀行可能要求非首置物業的總按揭額不超過所有物業資產價值的50%

投資物業的出租收入抵扣：

如果您的非首置物業已出租，租金收入可能被銀行考慮：

  • 租金收入可用於計算DTI（債務收入比）
  • 一般銀行只認可80%的實際租金收入（以保守估計）
  • 這可能增加您的借貸能力

如何處理非首置物業的轉介：

  1. 提早與轉介顧問溝通 — 告訴他們您的完整物業組合情況
  2. 準備全面的財務文件 — 包括所有物業的貸款合約和租賃合約（如有）
  3. 了解稅務影響 — 非首置物業的轉按和套現可能有稅務含義
  4. 考慮長期策略 — 評估您的整體物業投資組合的最優化方式

居屋與公屋物業的按揭轉介

香港政府資助房屋（包括居屋和公屋）有特殊的按揭規則。

居屋的轉按限制：

  1. 補地價前的限制 — 未補地價居屋無法自由轉按，需先獲得房屋署同意
  2. 補地價後的自由 — 補地價後的居屋可自由轉按，與私人物業相同
  3. 按揭成數 — 根據居屋政策，首置人士可獲得最高85%的按揭

公屋的按揭狀況：

  1. 一般不可按揭 — 大多數公屋不被銀行接受作為按揭擔保品
  2. 特殊情況 — 只有少數銀行在特定情況下（如長期固定租約）才可能考慮公屋按揭
  3. 其他融資選項 — 居民通常需尋求其他融資方式

特別注意：

如果您計劃購買居屋進行轉按，務必：

  • 確認該居屋是否已補地價
  • 確認補地價年份和相關條款
  • 諮詢房屋署關於轉按的任何限制
  • 選擇有居屋轉按經驗的轉介公司

高成數按揭和按揭保險的轉介考慮

如果您的原始按揭包含按揭保險（即超過80%的按揭成數），轉按時需要特別考慮。

按揭保險的工作原理：

  1. 定義 — 按揭保險是指貸款額超過物業價值70%至90%時，銀行要求購買的保險
  2. 成本 — 保險費通常為貸款額的0.5%至3%，視乎按揭成數而定
  3. 目的 — 保護銀行免受業主違約風險

轉按時的按揭保險考慮：

  1. 新申請不需保險 — 如果您轉到的新銀行提供的按揭成數不超過70%，就不需購買新保險
  2. 成本節省機會 — 許多業主透過轉按，改為較低成數按揭，從而避免購買新保險
  3. 保留原保險 — 某些特殊情況下，您可能能夠保留原有的按揭保險

轉介公司應提供的協助：

  1. 評估是否需要新保險 — 根據物業升值和貸款額，計算是否需要保險
  2. 比較保險成本 — 如需新保險，比較不同保險公司的費率
  3. 優化方案 — 設計能夠避免或最小化保險成本的按揭方案

第六部分：樓按轉介的最新趨勢與市場洞察（2025年）

2025年香港樓按市場的最新動態

利率環境與趨勢：

截至2025年，香港的樓按利率環境呈現以下特點：

  1. H按持續主導 — H按利率繼續低於P按，許多業主傾向選擇H按
  2. 利率相對穩定 — 大多數銀行的H按利率穩定在H+1.3%至H+1.5%之間
  3. 固定利率產品增加 — 某些銀行開始提供混合型按揭（如前兩年固定後轉浮動）
  4. 優惠力度加強 — 為吸引業主，銀行競相提供更高的現金回贈和其他優惠

金管局政策變化：

  1. 壓力測試暫停維持 — 自2024年起暫停的壓力測試預期繼續暫停
  2. DTI要求維持 — 每月供款不超過月入50%的要求保持不變
  3. 監管重點轉向 — 金管局更加重視監管不當的按揭銷售行為

市場供應變化：

  1. 樓市活動增加 — 樓市交易量相比前幾年有所回升
  2. 按揭轉介競爭加劇 — 越來越多的轉介公司進入市場，競爭激烈
  3. 服務差異化 — 頂尖的轉介公司開始強調增值服務（如財務規劃、稅務顧問等）

按揭轉介的未來發展

數位化轉型：

  1. 在線申請平台 — 許多轉介公司推出完整的在線申請系統
  2. 人工智能應用 — 利用AI進行初步適配和建議
  3. 實時進度追蹤 — 申請人可實時查看申請進度

服務整合化：

  1. 綜合金融服務 — 轉介公司開始提供按揭外的服務（如保險、投資建議等）
  2. 與地產代理整合 — 越來越多的大型地產代理建立或收購自己的按揭轉介部門
  3. 法律服務整合 — 某些頂尖轉介公司與律師樓合作，提供一站式服務

市場規範化：

  1. 監管加強 — 預期金管局和EADIL將加強對按揭轉介行為的監管
  2. 行業標準提升 — 優秀的轉介公司將設立更高的服務標準
  3. 不誠實企業淘汰 — 預期未來幾年內，不當行為的轉介公司將被市場淘汰

第七部分：樓按和轉按的常見問題解答

您關心的常見問題

Q1：按揭轉介真的完全免費嗎？

A： 是的，正規的按揭轉介對業主是完全免費的。他們的收入來源是銀行的轉介費和佣金，這不會增加您的成本。實際上，與其他服務收費的不良轉介相比，通過正規免費轉介申請，您最終可能會節省金錢，因為您不需支付任何費用。

Q2：轉按值得嗎？我應該多久考慮一次轉按？

A： 轉按是否值得取決於以下因素：

  • 利率差異（應至少有0.1%的差異）
  • 現金回贈（應足以抵消轉按成本）
  • 剩餘按揭期限（期限越長，節省越明顯）

一般而言，如果年利息節省能在2-3年內回本轉按成本，轉按就值得進行。許多業主會在罰息期結束後進行首次轉按，然後每3-5年評估一次後續轉按的必要性。

Q3：如果我的申請被銀行拒絕，會影響我的信用評級嗎？

A： 銀行進行的預批查詢（Soft Enquiry）通常不會影響您的信用評級。然而，正式的信貸評級查詢（Hard Enquiry）可能會在您的信用報告上留下記錄。不過，由於轉介公司通常會推薦最容易批核的銀行，拒批的風險相對較低。

Q4：轉按期間，我的房屋會被銀行收回嗎？

A： 不會。轉按期間，您的房屋所有權始終歸您所有。律師樓會確保在新銀行批准前，原銀行的抵押權不會被解除，因此您的房屋不存在被收回的風險。整個過程由律師監督，以確保您的利益得到保護。

Q5：我可以在轉按期間更改按揭期限嗎？

A： 可以。轉按是申請新按揭的過程，因此您有機會改變許多條款，包括：

  • 按揭期限（可從原來的20年改為25年，或反之）
  • 還款方式（改為其他選項）
  • 添加提前還款無罰款條款

告訴您的轉介顧問您的期望，他們會確保新銀行的條款符合您的需求。

Q6：什麼是DTI？它如何影響我的轉按申請？

A： DTI（Debt-to-Income Ratio，債務收入比）是指您的月總供款額除以月總收入的比率。根據金管局規定，這個比率不能超過50%。例如，如果您月入$50,000，您的月供款（包括所有貸款、信用卡分期等）不能超過$25,000。

轉按時，銀行會重新計算您的DTI。如果您的其他債務已增加，可能會影響您能轉按的金額。

Q7：樓按轉介需要多長時間？

A： 一個典型的轉按過程需要約4-8週：

  • 初步評估和文件準備：1-2週
  • 銀行審批：2-3週
  • 律師程序和資金轉移：1-2週

透過專業轉介可以加快這個過程。某些簡單的案例可能在3週內完成。

Q8：如果我想轉按但銀行拒絕了，我可以怎樣？

A： 如果一家銀行拒絕，您有幾個選項：

  1. 尋求其他銀行的幫助（轉介公司應提供替代方案）
  2. 改進您的財務狀況（如清償其他債務以降低DTI）
  3. 調整轉按金額（降低申請金額可能會提高批核率）
  4. 等待一段時間後重新申請（如果拒絕原因是暫時性的，如信用調查）

專業轉介公司應該幫助您分析拒絕原因，並提出改善策略。

Q9：轉按時律師費一定要5000-10000元嗎？

A： 律師費的範圍可能是5,000-10,000港元，但具體費用取決於：

  • 律師樓的級別和聲譽
  • 個案的複雜程度
  • 是否需要額外的查冊或審查

建議在開始前詢問律師的具體費用。某些轉介公司與特定律師樓有合作協議，可能能夠協商更優惠的費用。

Q10：我可以在轉按過程中改變主意嗎？

A： 可以。在您正式簽署銀行的貸款確認信前，您可以隨時取消轉按申請，不會產生任何費用或法律後果。即使簽署後，在律師完成所有程序前，您也通常有取消的權利，但此時可能會產生少量費用。不過，一旦資金已轉移，通常就無法取消了。

結論：為您的樓按和轉按之旅做出正確決定

總結樓按轉介的關鍵要點

樓宇按揭的基礎（樓按）：

  • 樓按是購買香港房產時最常見的融資方式
  • 了解利率選擇（H按與P按）和現金回贈對成本影響至關重要
  • 樓字按揭與新造按揭有重要區別，選擇正確的類型可提高批核率

轉按的力量（轉按）：

  • 轉按可以幫您節省大量利息，特別是在利率下降或銀行競爭加劇時
  • 轉按套現可以讓您利用房產升值來獲取額外資金
  • 進行轉按需要遵循既定流程，並需準備完整文件

按揭轉介的價值（按揭轉介）：

  • 正規轉介公司提供的服務完全免費
  • 透過轉介可以比較超過100款按揭產品，節省時間和金錢
  • 轉介可以提高申請成功率，通常超過95%
  • 許多業主透過轉介獲得的現金回贈比直接申請更高

避免陷阱的必要性：

  • 香港的按揭轉介市場雖然成熟，但仍存在不誠實的業者
  • 需要警惕隱藏收費、誇大承諾、不透明流程等陷阱
  • 評估轉介公司時應檢查執照、查閱評價、比較多家公司

特殊情況的考慮：

  • 非首置物業、居屋、高成數按揭各有不同的轉介考慮因素
  • 了解這些特殊情況可以幫助您更好地規劃

採取行動的步驟

現在，基於您對樓按和轉介的理解，以下是建議的後續步驟：

第一步：評估您的情況

  • 確定您是否需要申請新的樓宇按揭或進行轉按
  • 收集必要的文件（身份證、入息證明等）
  • 計算轉按的潛在節省

第二步：研究和比較轉介公司

  • 在線搜索並比較至少3家按揭轉介公司
  • 查閱它們的客戶評價和信譽
  • 驗證它們的執照和認證

第三步：進行初步諮詢

  • 聯繫選定的轉介公司進行免費評估
  • 要求無義務的費用估算和轉按節省計算
  • 詢問關於他們的服務、流程和支持

第四步：進行決定和申請

  • 選擇您最信任的轉介公司
  • 準備完整的文件包
  • 啟動申請流程並定期追蹤進度

第五步：完成和優化

  • 一旦轉按完成，確認所有細節正確
  • 建立起與銀行的良好溝通
  • 在未來2-3年後，重新評估是否需要再次轉按或優化策略

最終建議

樓宇按揭和轉介是複雜的金融決定，涉及數百萬港元和數十年的還款承諾。因此，採取謹慎、信息充足的方法至關重要。

通過與專業、誠實的按揭轉介公司合作，您可以：

  • 節省數十萬港元的利息支出
  • 獲得最適合您財務狀況的按揭方案
  • 避免常見的申請陷阱和錯誤
  • 享受簡化、高效的申請過程
  • 獲得長期的專業支持

最後，記住一個簡單的真理：最好的樓按和轉介決定是基於清晰的信息、謹慎的比較和與信譽良好的專業人士的合作。我們希望這篇深度文章已經為您提供了做出正確決定所需的所有信息。

参考資料與進一步學習

如需深入了解香港樓宇按揭和轉介相關資訊，以下是推薦的資源：

官方機構：

  • 香港金融管理局（HKMA）— 提供最新的按揭政策和監管信息
  • 香港地產代理監管局（EADIL）— 提供地產代理和按揭轉介公司的執照驗證

信息資源：

  • MoneySmart、MoneyHero等金融比較平台
  • 大型地產代理公司的按揭指南（如中原、利嘉閣等）
  • 專業按揭轉介公司的教育資源和部落格

法律資源：

  • 諮詢持牌律師關於按揭和轉按的法律含義
  • 查閱香港法例中關於樓宇按揭的相關部分

文章完成日期：2025年12月

免責聲明：本文章所提供的信息為一般性質，不構成法律或金融建議。在做出任何樓宇按揭或轉按決定前，請諮詢合適的專業人士。所有數據和統計信息基於截至本文完成日期的最新可用數據，將來可能會發生變化。

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