在香港，樓按轉介已經成為現代置業人士不可或缺的重要服務。無論你是首次置業的新手，抑或是老練的業主，樓按轉介公司都能為你節省寶貴的時間和金錢。特別是當你面臨樓字按揭的轉按決定時，了解樓按轉介的細節就變得尤為重要。
根據最新的市場趨勢，越來越多香港人選擇透過專業的樓按轉介服務來優化他們的樓宇按揭方案。樓按轉介不僅能幫助你找到最優惠的按揭利率，更能協助你在轉按過程中避免各種潛在的陷阱。本文將深入探討樓按轉介的各個方面，以及你在申請轉按時需要特別注意的事項。
樓按轉介，簡而言之，就是由專業的樓按轉介公司代理客戶與銀行之間的溝通，幫助客戶找到最適合的按揭計劃。樓按轉介服務涵蓋初次申請按揭、轉按、加按等多種形式。透過樓按轉介，你能夠一次過比較多間銀行的按揭利率、回贈、費用和審批條件，無需逐一到訪各家銀行。
樓按轉介的核心優勢在於其專業性和中立性。樓按轉介公司與多間銀行和財務機構合作，掌握最新的按揭優惠資訊，能夠根據你的個人財務狀況，提供客製化的樓字按揭建議。
樓字按揭是香港購房時最常見的融資方式，而樓按轉介則是優化樓字按揭的重要工具。許多香港業主在購房時已經承造了樓字按揭，但隨著時間推移和市場變化，原有的按揭計劃可能不再是最優選擇。此時，透過樓按轉介服務進行轉按，往往能帶來顯著的經濟效益。
雖然你可以直接與銀行聯繫申請按揭或轉按，但選擇樓按轉介公司有以下重要優勢：
時間效率：樓按轉介公司已經與多間銀行建立了緊密的合作關係，能夠快速處理申請流程。你無需花費數小時甚至數天去不同銀行比較條款。
信息透明：樓按轉介公司會清楚列出所有可用的按揭計劃、利率、回贈和條件，讓你能夠做出知情的決定。
專業建議：樓按轉介專員擁有多年的行業經驗，能夠根據你的具體情況提供量身定制的建議。
成本節省：樓按轉介服務通常是免費的，因為樓按轉介公司從銀行獲得佣金。這意味著你可以獲得專業服務而無需額外付費。
轉按是指將你現有物業的按揭計劃，從一間銀行（A銀行）轉移至另一間銀行（B銀行）的過程。在香港，轉按是一個相對簡單但充滿機遇的金融操作。當你的現有按揭進入罰息期結束後，你就可以考慮進行轉按。
轉按的主要目的包括：節省利息、獲取現金回贈、套現資金，以及改善按揭條款。對於許多香港業主來說，轉按是一個在不動產市場中實現財務優化的關鍵策略。
1. 節省利息支出
這是轉按最主要的優勢之一。假設你原來的按揭利率為H+1.7%，而市場上新的按揭計劃利率為H+1.25%，那麼轉按就能幫你降低利息成本。即使只是相差0.45%的利率，在貸款額達到數百萬港元的情況下，年度利息節省也會相當可觀。舉例來說，如果你還有300萬港元的貸款未償還，利率降低0.45%便能每年節省13,500港元的利息。
2. 獲取現金回贈
許多銀行在你進行轉按時會提供現金回贈。這筆回贈通常以貸款金額的百分比計算，最高可達貸款金額的0.8%至1.2%。對於一筆300萬港元的貸款，這可能意味著24,000至36,000港元的現金回贈。透過樓按轉介公司進行轉按，你往往能夠獲得更優厚的回贈，因為樓按轉介公司與銀行有特殊的合作協議。
3. 套現資金
轉按也提供了套現的機會。假設你的物業原購買價為500萬港元，你當時承造了六成按揭，即借款300萬港元。經過幾年的供款後，你的貸款餘額可能已降至270萬港元。但與此同時，由於房地產市場的升值，你的物業現值可能已上升至550萬港元。在這種情況下，透過轉按，你可以申請六成的新按揭，借入330萬港元。扣除原有的270萬港元貸款，你便可以套現約60萬港元（未計律師費等成本）。
4. 改善按揭條款
除了利率和金額外，轉按也讓你有機會改善其他條款。例如，你可能會選擇縮短還款年期，以加快償還貸款，或者選擇不同的利率類型（如從H按轉為P按或混合按揭）。
並非所有業主都適合進行轉按。以下人士最可能從轉按中獲益：
- 現有按揭已超出罰息期的業主
- 物業價值已明顯上升的業主
- 當前利率環境下，市場新按揭利率明顯低於其現有利率的業主
- 有額外資金需求的業主（套現目的）
- 希望改善按揭條款和進行財務優化的業主
在決定進行轉按之前，你應該進行全面的評估：
1. 檢查罰息期：確認你的現有按揭是否已經過了罰息期。大多數香港的按揭計劃都有2年至3年的罰息期。如果你在罰息期內提前償還或轉按，銀行會收取額外費用。
2. 計算轉按成本：轉按涉及多項成本，包括律師費（通常為4,500至5,500港元）、按揭保險費（如適用）、銀行評估費、等等。你需要確保轉按帶來的利益足以抵消這些成本。
3. 評估物業升值：物業升值幅度會直接影響你能夠套現的金額。如果物業升值不足，套現能力就會受限。
4. 檢查信用記錄：銀行在審批轉按時會查閱你的信用記錄。確保你沒有不良的信用歷史或貸款拖欠紀錄。
選擇合適的樓按轉介公司是確保轉按順利進行的關鍵。你應該考慮以下因素：
1. 樓按轉介公司的信譽和經驗：選擇那些在業界擁有良好聲譽、有多年經驗的樓按轉介公司。你可以查詢該樓按轉介公司是否持有地產代理執照，以及是否獲得相關媒體報導。
2. 合作銀行數量：優質的樓按轉介公司應該與至少40至50間銀行和財務機構有合作關係。這確保了你能夠獲得最廣泛的選擇和最優競爭。
3. 客戶服務質量：了解該樓按轉介公司是否提供24小時客戶支持、專任客戶經理、以及快速回應時間。
4. 透明的收費結構：樓按轉介服務應該是免費的。如果某個樓按轉介公司向你收取費用，你應該仔細詢問具體原因。
5. 成功案例和客戶評價：查看該樓按轉介公司過去的成功案例和客戶評價。評級良好的樓按轉介公司往往擁有數千甚至數萬名滿意的客戶。
一旦選定樓按轉介公司，你需要準備以下文件：
個人身份證明：香港身份證副本
收入證明：最近3個月的薪資單、銀行存款證明或自僱人士的稅務報稅表
物業證明：樓契副本、按揭契副本、最近的物業估價報告
銀行對帳單：用於驗證你的財務狀況
現有按揭詳情：銀行提供的按揭餘額證明信
經驗豐富的樓按轉介公司會協助你準備所有必要文件，並指導你完成整個流程。
樓按轉介公司會將你的申請提交給多間銀行。銀行會進行以下評估：
1. 信用評估：銀行會查閱信貸評級機構（如環聯）的記錄，評估你的信用風險。
2. 貸款評估：銀行會對物業進行獨立估價，以確定最高貸款額。
3. 壓力測試：銀行會進行壓力測試，評估在利率上升的情況下，你是否仍能承受供款。目前的壓力測試標準是在現有利率基礎上加3%，你的每月供款與入息比例不應超過60%。
4. 審批決定：經過評估，銀行會決定是否批准你的轉按申請，以及批准的貸款額度。
審批過程通常需要5至10個工作日。
一旦銀行批准，你需要進行以下步驟：
1. 律師簽署：你需要親自到律師樓簽署所有相關文件，包括新的按揭契、樓契、授權書等。律師費通常為4,500至5,500港元。
2. 資金轉移：新銀行會將轉按貸款轉交給律師，律師再將資金用於清還原有的貸款，並將餘額（如有）轉入你的帳戶。
3. 登記：律師會將新的按揭登記在土地註冊處，完成整個法律程序。
4. 回贈領取：在轉按完成並資金已提取後，新銀行會將現金回贈轉入你的指定帳戶，通常在1至2週內。
這是許多業主容易忽視的重要問題。如果你在罰息期內提出轉按申請，原銀行可能會對你進行罰息。罰息金額通常相當可觀，可能為貸款餘額的0.5%至1%不等。因此，你應該：
時間規劃：在罰息期結束前3個月才開始考慮轉按申請。這樣既能避免罰息，又能趕上合適的時機。
確認罰息期結束日期：向銀行或樓按轉介公司確認你的罰息期何時結束。不要憑記憶推斷。
考慮提前償還：在某些情況下，即使承擔罰息，節省的利息仍可能超過罰息金額。樓按轉介公司可以幫你計算是否值得。
雖然轉按能幫你鎖定較低的利率，但你必須認識到，利率總是存在變化風險。目前市場上的按揭利率主要分為H按（掛鉤港元銀行同業拆借率）和P按（掛鉤銀行最優惠貸款利率）。
H按風險：H按通常比P按便宜，但如果港元HIBOR大幅上升，你的供款金額也會隨之增加。
P按優勢：P按的利率相對穩定，但初始利率通常較高。
混合按揭：某些銀行提供初期H按、後期轉P按的混合方案，能夠平衡風險和收益。
建議：選擇樓按轉介公司時，應該詢問他們對當前利率環境的專業分析，選擇最適合你風險承受能力的利率類型。
銀行對物業的估價直接決定了你能夠貸款的金額。有時，新銀行給出的估價可能低於你的預期，導致貸款額減少，套現金額也隨之縮小。
應對措施：
多家銀行比較：選擇與多家銀行合作的樓按轉介公司，確保你能夠獲得最高的估價。
提供補充資料：如果你認為估價過低，可以向銀行提供最近的裝修發票、改善費用證明等，以支持更高的估價。
爭取重新評估：在某些情況下，銀行願意在獲得額外信息後重新評估。
許多業主在轉按時會遇到預期外的費用，包括：
律師費：雖然律師費通常在4,500至5,500港元之間，但某些情況下可能會有額外費用。確保你了解費用的完整清單。
銀行估價費：某些銀行會收取物業估價費。選擇樓按轉介公司時，應該詢問是否有此項費用。
按揭保險費：如果貸款成數超過某個閾值（如70%或80%），你可能需要購買按揭保險，這會增加額外成本。
行政費用：某些銀行會收取少額行政費用。
建議：使用樓按轉介公司時，要求他們提供完整的成本分析，列出所有可能的費用。
這是一個經常被忽視但卻至關重要的風險。金管局要求所有申請按揭的人士必須通過壓力測試。目前的標準是在現有利率基礎上加3%，月供與入息比例不應超過60%。
失敗後果：如果你無法通過壓力測試，銀行要麼會拒絕申請，要麼會批准較低的貸款額度，這樣你就無法實現預計的套現目標。
預防措施：
提前評估：使用銀行提供的壓力測試計算工具，提前評估自己是否能夠通過。
改善財務狀況：如果你接近失敗線，可以考慮增加入息、減少債務，以改善比例。
調整申請額度：如果無法通過高額度申請，可以考慮申請較低額度。
尋求協助：樓按轉介公司可以為你分析潛在的風險，並提供相應的解決方案。
良好的信用記錄對轉按申請至關重要。以下問題會影響你的信用評分：
貸款拖欠：任何形式的貸款或信用卡逾期都會對信用評分造成負面影響。
債務違約：任何債務違約記錄都是紅旗。
過度信用查詢：在短時間內進行多次信用查詢（如申請多張信用卡）也會降低你的評分。
建議：
檢查信用報告：在申請轉按前，向環聯查詢你的信用報告，確保沒有錯誤記錄。
改善信用：如果發現問題，花時間改善信用評分。這可能包括按時償還所有債務、降低信用卡使用率等。
誠實披露：如果你的信用記錄有問題，應該向樓按轉介公司誠實披露，以便他們提前準備相應的解決方案。
不是所有的樓按轉介公司都是平等的。選擇不當的樓按轉介公司可能導致：
服務質量差：某些樓按轉介公司可能不夠專業，無法提供優質的諮詢和服務。
隱藏費用：某些公司可能在過程中收取隱藏費用。
利益衝突：某些樓按轉介公司可能會優先推薦能給他們更高佣金的銀行，而不是最適合你的計劃。
應對措施：
驗證執照：確保樓按轉介公司持有有效的地產代理執照。
查詢評價：查看多個平台上的客戶評價和反饋。
透明溝通：選擇願意清晰解釋所有流程和費用的樓按轉介公司。
多家比較：在承諾前，向多家樓按轉介公司諮詢，比較他們的建議和方案。
為了確保轉按申請順利進行，你應該提前準備以下文件：
身份證明：有效的香港身份證副本
收入證明：過去3個月的薪資單，或自僱人士的稅務報稅表、審計報告
銀行對帳單：過去6個月的銀行對帳單，顯示你的財務穩定性
現有按揭詳情：
- 原銀行簽發的按揭餘額證明信
- 現有按揭合約副本
- 過去12個月的供款紀錄
物業文件：
- 樓契副本
- 已登記的按揭契副本
- 最近的物業估價報告
- 房屋署評估表（如適用）
其他資產證明：如有其他物業或投資，應準備相關文件
擁有完整的文件不僅能加速審批過程，也能展示你的專業和可信度，有利於獲得更優惠的條款。
樓按轉介專員的質量直接影響你的轉按體驗。一位優秀的樓按轉介專員應該具備：
深厚的行業知識：能夠解釋複雜的金融概念，並提供前瞻性的建議。
多銀行合作關係：有與多間銀行的直接聯繫，能夠為你爭取最優條件。
耐心和專業態度：願意花時間解答你的所有疑問，提供清晰的書面說明。
反應迅速：能夠快速回應你的查詢，及時跟進申請進展。
誠實和中立：以你的最佳利益出發，而非單純追求高佣金。
建議：在最初的諮詢中，評估樓按轉介專員是否能夠清晰回答你的問題，是否願意花時間了解你的具體情況。
不要接受銀行的第一份報價。樓按轉介公司和銀行之間存在很大的談判空間。以下是一些談判策略：
比較多份報價：獲得至少3至5家銀行的正式報價，進行比較。
強調你的價值：如果你有良好的信用記錄和穩定的入息，向銀行強調這一點。
考慮長期關係：某些銀行可能願意提供更優惠的條件，以換取你與他們建立長期的銀行關係。
協商回贈：回贈通常有談判空間。特別是對於大額貸款，銀行可能願意提高回贈以爭取你的業務。
組合優化：不同銀行在不同方面可能各有優勢。考慮綜合因素（利率、回贈、條款等），而非只著眼於單一方面。
在轉按過程中，保持對進度的實時監控至關重要：
建立溝通機制：與樓按轉介專員協定定期的進度更新時間表。
記錄所有交流：保存與樓按轉介公司和銀行的所有書面溝通記錄。
設定里程碑：明確各個階段的完成時間，以確保整個過程按時進行。
及時跟進：如果沒有聽到任何消息，主動與樓按轉介公司聯繫，確保申請沒有滯後。
這是最常見的誤解之一。實際上，樓按轉介服務通常是完全免費的。樓按轉介公司的收入來自銀行的佣金，而非向客戶收費。選擇樓按轉介公司實際上可能會節省你的時間和金錢，因為他們能夠確保你獲得最優惠的條款。
這個誤解可能會導致你錯過大量儲蓄機會。實際上，不同銀行對同一個申請人會提供不同的條件。這取決於多個因素，包括銀行的風險評估模型、當前的市場策略、與申請人的現有關係等。透過樓按轉介比較，你通常能夠在利率和回贈上節省數萬港元。
雖然轉按確實會導致銀行進行信用查詢，這可能在短期內輕微影響你的信用評分，但這種影響是暫時的，而且相對較小。相比之下，按時完成轉按並繼續按時供款，實際上會對你的信用評分產生積極影響。
這是一個危險的誤解。在罰息期內進行轉按通常會導致高額的罰息，遠遠超過你可能額外獲得的回贈。除非節省的利息和獲得的回贈明顯超過罰息金額，否則不應該考慮在罰息期內進行轉按。
這並非完全準確。雖然並非所有情況都能套現，但如果物業升值，你就有機會套現。具體是否能夠套現取決於物業升值幅度、貸款成數上限、以及銀行的估價等因素。樓按轉介公司能夠幫助你評估是否存在套現機會。
2025年香港樓按市場呈現以下特點：
利率環境：隨著全球經濟形勢的變化，香港的按揭利率可能面臨上升或下降的風險。密切關注美聯儲和香港金管局的政策動向非常重要。
房地產市場：香港房價面臨各種因素的影響，包括經濟狀況、政策變化、人口流動等。物業升值潛力會影響轉按的套現空間。
銀行競爭：各銀行之間的競爭日益激烈，這通常對借款人有利，因為銀行會提供更優惠的條件來吸引客戶。
科技進步：線上申請、自動化審批等新技術使樓按申請過程越來越便捷。
基於當前市場形勢，我提供以下建議：
時機考量：密切關注利率走勢。如果市場利率明顯低於你現有的按揭利率，且物業升值幅度可觀，轉按通常是一個好時機。
長期規劃：不要只著眼於短期利益。考慮長期的財務目標，選擇最符合你5年、10年甚至更長期目標的按揭方案。
定期評估：每年至少評估一次你的按揭方案，確認在當前市場條件下，轉按是否仍然有利。
多元化策略：考慮組合多個銀行的優勢，例如利用H按的靈活性和P按的穩定性。
風險管理：隨著年齡增長，你可能希望降低利率風險。考慮從H按逐步轉向更穩定的P按或混合按揭。
背景：李先生，35歲，IT專業人士，於2018年購置一個600萬港元的物業，承造6成按揭（360萬港元），利率為H+1.7%。
挑戰：到2025年，物業升值至700萬港元，按揭餘額降至330萬港元。李先生希望套現資金用於投資。
樓按轉介方案：透過樓按轉介公司比較，李先生獲得新銀行H+1.25%的優惠利率和0.9%現金回贈（約30萬港元）。新銀行的估價為700萬港元，允許6成貸款（420萬港元）。
結果：在扣除原有貸款330萬港元和律師費5000港元後，李先生成功套現約85萬港元。同時，利率降低0.45%，年度利息節省約16,650港元。
背景：王太太，50歲，公務員，於2010年購置一個400萬港元的物業，承造8成按揭（320萬港元），原利率為H+2%。按揭於2023年過罰息期。
挑戰：面臨退休，希望降低每月供款負擔，並節省利息支出。
樓按轉介方案：樓按轉介公司建議轉為P按，利率為3%（略低於現有H+2%在當前利率下的實際利率），但提供更穩定的供款金額。同時獲得0.6%現金回贈（約19,200港元）。
結果：雖然初期利率略高，但供款金額穩定，風險更低。同時獲得接近2萬港元的現金回贈，實際上低估了回贈的價值。
在香港複雜的房地產和金融環境中，樓按轉介已經成為現代業主的必需工具。無論你是首次購房、考慮轉按還是希望優化現有按揭，專業的樓按轉介服務都能提供無可估量的價值。
樓按轉介不僅節省時間和金錢，更重要的是它提供了專業的指導和保護，幫助你避免各種潛在的陷阱和損失。在選擇樓按轉介公司時，要確保他們擁有良好的聲譽、豐富的經驗、廣泛的銀行合作網絡，以及真誠為客戶服務的承諾。
記住，樓字按揭是一個長期的金融承諾，可能涉及數百萬港元的款項和數十年的還款期。投資時間和精力去獲得最優的樓按轉介方案，絕對值得。
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[2] Spacious樓市焦點. (2025). 按揭轉介著數與伏位分析. https://www.spacious.hk/zh-tw/blog
[3] 1880.com.hk地產資訊. (2025). 樓宇按揭完整攻略與計算工具. https://www.1880.com.hk/loan
[4] MoneyHero金融比較. (2024). 轉按套現與回贈完整指南. https://www.moneyhero.com.hk/blog
[5] OneDeegree保險資訊. (2025). 轉按陷阱與防中伏技巧. https://www.onedegree.hk/zh-hk/blog
[6] WuChat Property地產中介. (2025). 轉按全攻略與優惠比較. https://www.wuchatprop.com.hk
[7] MoneySmart金融資訊. (2024). 轉按套現與回贈101. https://www.moneysmart.hk/zh-hk/mortgage
[8] Ricacorp按揭轉介. (2024). 樓按轉介服務與成功案例. https://www.ricamortgage.com/en-hk
[9] 經絡按揭轉介. (2025). 按揭轉介平台與客戶成功故事. https://www.facebook.com/mReferral
[10] 巴士的報地產版. (2022). 按揭轉介平台比較與推薦. https://www.bastillepost.com/hongkong
