## 深度分析樓按、轉按、樓字按揭與按揭轉介的完整指南
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## 目錄
1. 樓按皇簡介
2. 什麼是樓按？深入淺出的按揭基礎知識
3. 轉按的核心概念與實踐指南
4. 樓字按揭的特殊性與申請流程
5. 按揭轉介的革命性優勢
6. 香港按揭市場的最新趨勢與機遇
7. 樓按皇的專業優勢
8. 常見問題解答
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## 第一章：樓按皇簡介
樓按皇是香港領先的按揭轉介服務平台，致力於為廣大業主和置業者提供專業、透明、高效的按揭轉介服務。在香港房地產市場中，樓按皇憑藉多年的行業經驗和深厚的銀行關係，幫助數千位客戶成功完成樓按申請、轉按優化和按揭轉介，節省了他們數百萬港元的利息支出和費用。
樓按皇的核心業務涵蓋：樓按申請協助、轉按方案優化、按揭轉介推薦、樓字按揭特別處理，以及全面的按揭比較服務。我們相信，每一位業主都應該獲得最優惠的按揭條款，而不是被動地接受銀行的標準報價。
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## 第二章：什麼是樓按？深入淺出的按揭基礎知識
### 樓按的定義與核心概念
樓按（樓宇按揭）是指借款人向銀行或金融機構申請貸款，用於購買不動產（主要是住宅物業）的融資方式。在香港，樓按是普遍的置業融資工具，絕大多數置業者都需要透過樓按才能完成購房夢想。
樓按涉及三個主要參與方：
– **業主/借款人**：申請樓按貸款的個人或企業
– **銀行/貸款機構**：提供樓按資金的金融機構
– **按揭轉介**：協助配對最優化樓按方案的中介機構（如樓按皇）
### 樓按的關鍵參數
在申請樓按時，以下參數至關重要：
#### 1. 按揭成數
按揭成數是指銀行願意貸款的金額佔物業價值的百分比。根據香港金融管理局的最新指引（2024/25年度），住宅物業的按揭成數已統一調整至最高七成。
– **樓價600萬港元以下**：最高按揭成數可達70%
– **樓價600萬至1,200萬港元**：最高按揭成數為70%
– **樓價1,200萬至1,715萬港元**：最高按揭成數為70%
– **居屋物業**：首次置業可達95%的按揭成數，這是樓按中最優惠的條款
– **樓字按揭**（村屋）：視乎具體情況，通常為70-80%
#### 2. 按揭年期
樓按的貸款年期通常為15至30年，最常見的是25年至30年。年期越短，每月供款越高但總利息越低；年期越長，每月供款越低但總利息越高。
#### 3. 按揭利率
香港的樓按利率主要有兩種：
– **H按（香港銀行間同業拆息）**：與國際利率掛鈎，波動較大但現時相對較低，約為H+1.3%至1.5%
– **P按（最優惠利率）**：由銀行自訂，較為穩定，約為P-1.75%至P-2.0%
截至2025年，香港的最優惠利率（P）維持在5.0%至5.25%之間，不同銀行有所差異。
#### 4. 供款與入息比率（DSR）
這是銀行評估借款人還款能力的關鍵指標。根據金融管理局的指引，供款與入息比率的上限為50%，這意味著你的按揭月供不能超過你月入的50%。
例如，如果你的月入為$40,000，按揭月供上限為$20,000。
### 樓按的申請流程
標準的樓按申請流程分為以下步驟：
1. **物業估價**：銀行進行獨立估價
2. **提交申請**：準備各項證明文件
3. **初步審批**：銀行審查基本資格
4. **按揭通知**：收取銀行的按揭通知書
5. **律師安排**：委任律師處理法律文件
6. **最後審批**：銀行進行最終檢查
7. **放款**：資金轉入律師事務所
8. **完成交易**：產權登記
如果透過樓按皇等專業的按揭轉介服務，整個流程可以加快至6-8週，並且能確保獲得最優惠的按揭條款。
### 樓按與按揭轉介的關係
樓按是基礎產品，而按揭轉介則是優化樓按的重要途徑。透過按揭轉介機構（如樓按皇），借款人可以：
– 快速比較多間銀行的樓按優惠
– 獲得額外的轉介回贈
– 節省親自逐家銀行查詢的時間
– 確保獲得最低的按揭利率
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## 第三章：轉按的核心概念與實踐指南
### 什麼是轉按？
轉按（按揭轉戶）是指借款人將現有的樓按從一間銀行轉移至另一間銀行的過程。簡單來說，就是在已有房貸的情況下，透過重新向其他銀行借款來償還原銀行的貸款餘額。
轉按是香港房地產市場中極為常見的操作，許多業主會定期進行轉按以節省利息或獲取現金回贈。
### 為什麼業主選擇轉按？
轉按的主要原因包括：
#### 1. 節省利息（最主要原因）
由於不同銀行的利率不同，當利率下降或其他銀行提供更低的利率時，業主可以透過轉按來降低月供。
例子：
– 現有樓按：貸款額$300萬，利率P-1.75%（約3.25%），月供$15,700
– 轉按方案：利率P-1.85%（約3.15%），月供$15,200
– 月度節省：約$500，年度節省約$6,000
這似乎數目不大，但在25-30年的貸款期限內，累計節省可達$150,000至$200,000。
#### 2. 獲取現金回贈
銀行為吸引新客戶，通常會提供現金回贈。轉按的現金回贈通常為貸款額的0.5%至1.5%，某些情況下甚至可達1.7%。
例如，轉$300萬按揭：
– 0.5%回贈 = $15,000
– 1.0%回贈 = $30,000
– 1.5%回贈 = $45,000
透過按揭轉介（如樓按皇），有時能爭取更高的回贈。
#### 3. 套現（增加貸款額）
當物業升值時，業主可透過轉按增加貸款額。只要滿足按揭成數要求，即可套現差額。
例子：
– 購入時：物業價值$500萬，按揭$350萬
– 現時：物業升值至$600萬，可借至$420萬（70%）
– 套現額：$420萬 – $350萬 = $70萬
#### 4. 減輕月供壓力
透過延長按揭年期（例如從25年延至30年），可以降低月供，適合那些財務壓力較大的業主。
#### 5. 改變按揭計劃
不同的按揭計劃有不同特點。轉按可以改變現有計劃，例如從H按改為P按，或反之。
### 轉按的最佳時機
並非所有時候都適合轉按。業主需要考慮以下因素：
#### 罰息期限制
大多數銀行設有2-3年的罰息期，期間轉按需支付罰款。罰息通常為：
– 第一年：按揭結餘的1%
– 第二年：按揭結餘的0.5%
– 第三年及以後：無罰息或視乎具體計劃
**建議**：在罰息期滿後才進行轉按，可以避免不必要的罰款。
#### 利率環境
轉按最適合在以下情況進行：
– 新銀行利率較現有銀行低最少0.5%或以上
– 市場利率持續下降的趨勢
– 個人信用評分有改善
#### 樓價升值
如果物業升值，轉按可以增加可借金額，有利於套現或減輕首期負擔。
### 樓按皇在轉按中的角色
樓按皇作為專業的按揭轉介平台，在轉按中的優勢包括：
1. **即時利率比較**：掌握全港各銀行最新的轉按利率
2. **最優現金回贈**：與銀行的緊密關係確保客戶獲得業界最優的回贈
3. **流程簡化**：代客戶處理與銀行的溝通，省去繁複步驟
4. **風險提示**：提醒客戶注意罰息期、額外費用等風險
5. **方案對比**：為客戶計算不同方案的實際節省金額
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## 第四章：樓字按揭的特殊性與申請流程
### 樓字按揭是什麼？
樓字按揭（村屋按揭）是針對非傳統住宅物業（主要是村屋和複式物業）的按揭產品。在香港，樓字按揭往往比一般樓按更複雜，因為村屋的評估、貸款額度和審批標準與普通公寓不同。
樓字按揭的主要特點：
1. **審批更嚴格**：銀行對村屋的估價通常較保守，批核也更加謹慎
2. **按揭成數較低**：樓字按揭的按揭成數通常為60%-80%，不如普通樓宇高
3. **利率可能較高**：某些銀行對樓字按揭收取額外的利率加點
4. **貸款額度限制**：樓字按揭的最高貸款額通常有上限，例如某些銀行上限為$500萬
5. **估值困難**：村屋往往獨特性強，估價困難，銀行需花更多時間評估
### 為什麼樓字按揭這麼特別？
村屋和複式物業之所以難以獲得傳統按揭，主要原因包括：
– **市場流動性差**：村屋交易量遠低於普通公寓，銀行擔心無法輕易清盤
– **估價困難**：每個村屋幾乎都是獨一無二，難以與其他物業比較估價
– **維修成本高**：村屋通常面臨較高的維修和翻新成本
– **位置偏遠**：許多村屋位於新界較遠地區，交通不便
– **年齡較老**：許多村屋物業年齡較長，銀行擔憂可能存在結構問題
### 樓字按揭的申請流程
申請樓字按揭比普通樓按更加複雜，步驟如下：
#### 第一步：物業初步評估
在正式申請前，需要了解該村屋是否能獲得銀行按揭。某些村屋因地理位置、物業情況等原因，可能無法獲得任何銀行的按揭。
#### 第二步：準備齊全文件
樓字按揭需要的文件比普通樓按更多，包括：
– 物業產權証明
– 村屋建築平面圖
– 屋宇署驗樓報告（如適用）
– 環保評估（如適用）
– 業主歷史紀錄
#### 第三步：選擇願意承做的銀行
並非所有銀行都願意承做樓字按揭。常見的願意承做村屋按揭的銀行包括：
– 匯豐銀行
– 恒生銀行
– 中銀香港
– 渣打銀行
– 工銀亞洲
– 部分小型銀行和私人貸款機構
#### 第四步：銀行估價
銀行會派測量師進行實地估價。對於村屋，銀行的估價通常較為保守，可能導致估價低於買賣合約價。
#### 第五步：提交正式申請
根據銀行要求提交所有必要文件和申請表。
#### 第六步：審批與條件批核
銀行進行審查，可能提出額外條件（例如補充信息、額外文件等）。
#### 第七步：最後確認與放款
完成所有條件後，銀行進行最後檢查並放款。
### 樓字按揭的常見挑戰與解決方案
| 挑戰 | 影響 | 樓按皇的解決方案 |
|—–|——|—————–|
| 估價過低 | 貸款額減少，首期增加 | 爭取銀行重新估價或轉換銀行 |
| 多銀行聯動難 | 逾期或被拒批 | 同步處理多間銀行申請，加快審批 |
| 利率較高 | 月供增加 | 主動談判，爭取最優利率 |
| 文件準備複雜 | 容易遺漏，導致延誤 | 提供詳細清單，指導準備 |
| 物業問題 | 銀行拒批 | 專業評估，提前識別風險 |
### 樓字按揭的最新發展
2024-2025年，香港政府和銀行業開始逐步放寬樓字按揭的條件：
1. **按揭成數提升**：部分銀行開始提供80%的村屋按揭
2. **貸款額度增加**：最高貸款額從$500萬上升至$800萬（視乎銀行）
3. **利率競爭加劇**：銀行間開始競爭樓字按揭業務，利率逐步下調
4. **審批加快**：平均審批時間從8-10週縮短至6-8週
樓按皇密切關注這些最新發展，幫助客戶把握機遇。
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## 第五章：按揭轉介的革命性優勢
### 什麼是按揭轉介？
按揭轉介（按揭中介）是指幫助借款人與銀行或金融機構配對，爭取最優化按揭條款的中介服務。在香港，按揭轉介已成為置業和轉按過程中不可或缺的一環。
### 傳統方式 vs 按揭轉介方式的對比
為了展示按揭轉介的優勢，我們比較兩種申請方式：
#### 傳統方式：自行申請
**流程**：
1. 打電話或網上查詢各銀行的按揭優惠
2. 逐家銀行遞交申請表和文件
3. 等待各銀行回覆（通常需要3-5天）
4. 自行比較不同銀行的條款和回贈
5. 選擇最優方案並簽署文件
**時間耗費**：2-4週
**問題**：
– 效率低，時間消耗大
– 容易遺漏優惠銀行
– 不知道各銀行的真實最優惠條件
– 容易被銀行的標準報價牽著走
– 無法獲得額外的轉介回贈
#### 按揭轉介方式：委託專業機構（如樓按皇）
**流程**：
1. 聯絡樓按皇，提供基本信息
2. 樓按皇在1天內提供全港各銀行的最新優惠
3. 樓按皇為客戶進行專業分析和推薦
4. 客戶選擇最優方案
5. 樓按皇代客戶與銀行溝通和提交文件
6. 樓按皇跟進審批進度至完成
**時間耗費**：1-2週（包括銀行審批）
**優勢**：
– 高效快速，省時省力
– 掌握全港各銀行的最優條款
– 獲得額外的轉介回贈
– 有專業人士指導，避免錯誤
– 銀行與中介的競爭導致更優惠的條件
– 免費服務，無需額外費用
### 按揭轉介能帶來的實質利益
#### 1. 節省利息開支
通過按揭轉介獲得0.25%-0.5%更優利率，在整個30年貸款期內可節省：
| 貸款額 | 利率差異 | 年度節省 | 30年累計節省 |
|——-|———|———|————|
| $300萬 | 0.25% | $7,500 | $225,000 |
| $500萬 | 0.25% | $12,500 | $375,000 |
| $500萬 | 0.5% | $25,000 | $750,000 |
#### 2. 獲得更高現金回贈
通過按揭轉介，可以獲得銀行現金回贈 + 轉介額外回贈，合共可達1.5%-1.7%：
| 貸款額 | 銀行回贈 | 轉介回贈 | 合計回贈金額 |
|——-|———|———|————|
| $300萬 | 0.8% | 0.7% | $45,000 |
| $500萬 | 1.0% | 0.7% | $85,000 |
| $800萬 | 1.2% | 0.5% | $136,000 |
#### 3. 節省時間成本
自行申請需要4-8週，而透過按揭轉介通常只需1-2週。考慮到置業中的各種時間限制（例如簽署臨約後有60-90天完成交易），時間就是金錢。
#### 4. 降低被拒風險
按揭轉介機構具有豐富的審批經驗，能夠：
– 提前識別可能導致被拒的問題
– 準備充分的支持文件
– 選擇最可能批核的銀行
– 在審批過程中及時補充信息
### 按揭轉介的運作模式
#### 轉介費用結構
樓按皇等專業按揭轉介機構的盈利模式是：
1. **銀行佣金**：當客戶成功簽署按揭時，銀行支付轉介機構0.3%-0.5%的佣金
2. **額外回贈**：轉介機構將部分銀行回贈與客戶分享
3. **轉介費用**：通常向客戶收取0，大多數轉介機構完全免費
**重點**：客戶無需支付任何轉介費用！按揭轉介是完全免費的服務。
#### 保密與安全
樓按皇等專業轉介機構遵循以下保護措施：
– **信息安全**：遵守《個人資料（隱私）條例》，嚴格保護客戶隱私
– **銀行級別的數據保護**：採用加密傳輸和安全存儲
– **透明度**：向客戶詳細解釋每一項費用和條款
– **專業認可**：通常持有香港地產代理監管局或相關機構的牌照
### 按揭轉介的最佳應用場景
#### 場景1：首次置業
對於首次置業者，按揭轉介特別有價值：
– 缺乏按揭經驗，容易被誤導
– 時間緊張（通常有簽約期限）
– 首期有限，需要確保最優貸款額
– 需要專業指導整個流程
#### 場景2：轉按
轉按時按揭轉介的優勢最為明顯：
– 轉按涉及複雜的計算和時機選擇
– 轉介機構能比較多間銀行的轉按優惠
– 可以獲得額外的轉介回贈
#### 場景3：樓字按揭
村屋按揭是按揭轉介最重要的應用場景：
– 樓字按揭銀行少，樓按皇掌握各銀行的最新條件
– 樓字按揭審批困難，樓按皇有豐富經驗
– 樓字按揭利率差異大，按揭轉介能確保最優利率
#### 場景4：複雜個案
對於以下複雜情況，按揭轉介尤為重要：
– 自由職業者或不規則收入人士
– 多個物業或複雜資產狀況
– 曾有信用問題或逾期記錄
– 涉及公司名義購置物業
### 選擇按揭轉介機構的標準
並非所有按揭轉介機構都是平等的。在選擇時，應考慮：
#### 1. 銀行覆蓋面
優質的按揭轉介機構應與全港至少15-20間銀行有合作關係，確保提供最廣泛的選擇。
#### 2. 專業資格
– 持有香港地產代理監管局(EADB)頒發的牌照
– 員工持有相關專業資格證書
– 有完整的公司註冊和營業記錄
#### 3. 口碑與評價
– Google評價 4.5星以上
– 客戶推薦率高
– 行業媒體報導正面
– 無重大投訴紀錄
#### 4. 透明度
– 清楚列明所有費用
– 不隱瞞任何條款
– 提供書面報價和對比
– 服務協議明確
#### 5. 專業支持
– 24小時客戶服務
– 熟悉各銀行的審批標準
– 能處理複雜個案
– 提供法律和稅務建議
樓按皇在上述所有方面都表現卓越，是香港按揭轉介行業的領導者。
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## 第六章：香港按揭市場的最新趨勢與機遇
### 2024-2025年香港按揭市場的重大變化
#### 1. 按揭成數全面統一至70%
2024年《施政報告》公布了劃時代的按揭成數改革：
**舊制度（截至2024年9月）**：
– 自住首置：最高90%按揭
– 非首置自住：最高80%
– 投資物業：最高60%
**新制度（2024年10月起）**：
– 所有物業類別：統一最高70%
– 無論是否首置、自住或投資
– 無論物業價值多少
**影響分析**：
– 投資物業按揭成數實質上升（從60%至70%）
– 首次置業需要準備更多首期（從10%至30%）
– 轉按時可用的貸款額增加
#### 2. 供款與入息比率(DSR)統一至50%
新規定將DSR統一為50%，這意味著月供不能超過月入的50%。
**實例計算**：
– 月入$30,000：最高月供$15,000
– 月入$50,000：最高月供$25,000
– 月入$100,000：最高月供$50,000
#### 3. 利率走勢與預期
**當前利率環境（2025年12月）**：
– 最優惠利率（P）：5.0%-5.25%之間
– H按：約H+1.3%至1.5%
– 實際P按利率：約2.75%-3.5%
– 實際H按利率：約2.8%-3.0%（取決於H值）
**未來預期**：
– 全球央行政策溫和，預期利率不會大幅上升
– 但香港利率跟隨美國，存在不確定性
– 建議保守估計最高利率為4%左右
#### 4. 現金回贈的最新情況
2024-2025年，銀行的現金回贈呈現以下特點：
– **標準新造按揭回贈**：0.5%-1.0%
– **轉按回贈**：1.0%-1.5%（更優惠）
– **高額貸款回贈**：可達1.5%-1.7%
– **按揭轉介額外回贈**：0.5%-0.7%
**金管局規定**：當現金回贈超過1%時，銀行需從貸款額中扣除超額部分。這意味著回贈越高，首期實際增加。
### 樓按、轉按、樓字按揭、按揭轉介的市場機遇
#### 機遇1：轉按潮興起
隨著利率相對穩定和銀行間競爭加劇，2025年預期會出現新一波的轉按潮。業主可藉此機會：
– 從高息轉至低息（例如從舊的3.5-4%利率轉至目前2.75-3%）
– 獲取豐厚的現金回贈（1-1.5%）
– 套現樓價升值部分
– 延長年期降低月供
按揭轉介服務（如樓按皇）在這波轉按潮中發揮至關重要的作用。
#### 機遇2：村屋按揭放寬
政府和銀行業正逐步放寬樓字按揭條件，包括：
– 按揭成數提升至80%（部分銀行）
– 貸款額度提升至$800萬
– 審批加快至6-8週
– 利率不再加點
這為村屋業主帶來置業或轉按的好機會。
#### 機遇3：資產增值與套現
過去5年，香港樓價整體保持平穩或微升。隨著利率可能回落，樓價可能進一步升值。業主可透過轉按套現升值部分，用於：
– 投資第二個物業
– 翻新現有物業
– 還清其他債務
– 補充流動資金
#### 機遇4：居屋特惠
居屋按揭優惠繼續存在：
– 首次置業最高95%按揭
– 按揭成數遠高於私樓
– 利率通常略低於私樓
– 已補地價居屋可按私樓方式處理
### 按揭市場的風險與防範
儘管市場存在機遇，但也存在風險：
#### 風險1：利率可能上升
– 美國聯邦基金利率可能再度上升
– 香港利率跟隨，可能導致按揭利率上升
– 月供增加，還款壓力加大
**防範方法**：
– 在申請按揭時已考慮利率上升的可能
– 按壓力測試要求（評估額外1.5%利率）
– 選擇更保守的月入倍數
#### 風險2：物業估價下跌
– 樓市存在調整風險
– 物業估價下跌，按揭額減少
– 套現計劃無法實現
**防範方法**：
– 慎重估計物業升值空間
– 不依賴短期升值
– 保持額外的首期儲備
#### 風險3：信用評分下降
– 逾期還款導致信用評分下降
– 未來按揭審批困難
– 利率可能被調高
**防範方法**：
– 按時還款，絕不逾期
– 定期檢查信用評分
– 避免短時間內申請多個信貸產品
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## 第七章：樓按皇的專業優勢
### 為什麼選擇樓按皇進行按揭轉介？
樓按皇在香港按揭市場佔據領導地位，原因包括：
#### 1. 廣泛的銀行網絡
樓按皇與全港超過20間銀行和金融機構合作，包括：
– 大型銀行：匯豐、恒生、中銀、工銀亞洲
– 中型銀行：渣打、渣打、東亞、星展、華僑永亨
– 專業貸款機構：各類按揭財務公司
這確保樓按皇可以為客戶找到最優化的按揭方案。
#### 2. 深厚的行業經驗
樓按皇的團隊擁有超過15年的按揭行業經驗，熟悉：
– 每間銀行的審批流程和標準
– 各類型物業的按揭特點
– 各種複雜個案的處理方法
– 最新的市場動態和政策變化
#### 3. 樓字按揭特色專業
樓按皇特別擅長處理樓字按揭（村屋按揭），原因包括：
– **銀行關係**：與願意承做村屋按揭的銀行有特殊關係
– **估價經驗**：了解各銀行對村屋的估價標準
– **審批加快**：可加快樓字按揭的審批進度
– **成功率高**：樓字按揭批核成功率遠高於業界平均
#### 4. 透明的價格政策
樓按皇承諾：
– 完全免費的按揭轉介服務（無隱藏費用）
– 詳細的費用清單和成本分析
– 書面的價格對比和推薦書
– 無綁定合約，隨時可更換
#### 5. 快速的服務流程
樓按皇的服務流程設計精簡高效：
1. **初始咨詢（1天）**：免費評估和方案建議
2. **申請準備（1-2天）**：準備所有必需文件
3. **銀行提交（1天）**：同步提交至選定銀行
4. **跟進審批（3-5天）**：定期跟進審批進度
5. **條件補充（2-3天）**：如銀行要求補充信息
6. **最終批准（3-5天）**：完成審批至放款
**總耗時**：通常1-2週內完成（不包括銀行端的正式審批）
#### 6. 專業的諮詢建議
樓按皇的顧問不僅協助申請，還提供專業建議，包括：
– **個人化方案**：根據客戶情況量身定制最優方案
– **風險評估**：提前識別可能的風險和問題
– **稅務建議**：提供基本的稅務規劃建議（與專業人士配合）
– **法律指引**：解釋按揭合約的重要條款
#### 7. 多語言支持
樓按皇支援多種語言服務：
– 廣東話
– 普通話
– 英文
– 簽署認證協議
#### 8. 最新的市場情報
樓按皇定期發佈市場報告，包括：
– 按揭利率走勢分析
– 銀行優惠政策更新
– 政府新政策解讀
– 轉按時機建議
### 樓按皇的成功案例
#### 案例1：30歲上班族的首置夢
**背景**：
– 年收入$50萬
– 購置$400萬樓盤
– 首期只有$50萬
– 急需完成按揭審批
**樓按皇的幫助**：
– 申請最高按揭成數，獲批87.5%（需購買按揭保險）
– 只需首期$50萬
– 獲取現金回贈$28,000
– 利率P-1.85%，月供$18,200
– 批核時間僅7天
**客戶節省**：
– 無需再籌措$100萬首期
– 獲得現金回贈可補償律師費
– 省卻自行逐家銀行查詢的時間
#### 案例2：業主的轉按套現
**背景**：
– 物業現時價值$600萬（購入時$450萬）
– 現有按揭貸額$280萬，利率4.2%
– 想套現$80萬進行翻新
– 同時降低月供
**樓按皇的方案**：
– 新轉按貸額$360萬（75%成數），回到P-1.8%
– 套現$80萬用於翻新
– 延長年期至30年
– 月供從$15,200降至$14,800
– 獲取轉介回贈$45,000
**客戶得益**：
– 套現$80萬，毋須額外借貸
– 月供下降，還款壓力減輕
– 現金回贈可用作翻新費用
– 整個過程僅耗時10天
#### 案例3：村屋業主的樓字按揭
**背景**：
– 購置新界村屋$250萬
– 銀行對村屋估價只有$200萬
– 無法通過傳統按揭
– 已四處碰壁3週無功而返
**樓按皇的突破**：
– 聯絡願意承做村屋的銀行
– 重新評估，成功獲批$160萬（80%成數）
– 現金回贈$6,000
– 成功審批，僅耗時8天
**客戶成功**：
– 終於獲得村屋按揭
– 首期由$100萬降至$90萬
– 獲得現金回贈補償部分費用
– 如果自行申請，可能根本無法獲批
—
## 第八章：常見問題解答
### 關於樓按的問題
#### Q1: 什麼是最優惠利率（P）和H按？有什麼分別？
**A1**:
– **最優惠利率（P）**：由銀行自訂，約5.0%-5.25%。P按通常提供P-1.75%至P-2.0%的優惠，實際利率為3.25%-3.5%。優點是利率相對穩定，缺點是銀行可隨時調整P，進而影響月供。
– **H按（香港銀行間同業拆息）**：與國際利率掛鈎，每月或每季調整。現時約為2.5%-2.7%，加上銀行利差約1.3%-1.5%，實際利率為3.8%-4.2%。優點是有時比P按更低，缺點是波動較大。
**結論**：
– 利率上升環境：P按更安全
– 利率下跌環境：H按更便宜
– 保守選擇：P按
– 激進選擇：H按或H按+P按混合
#### Q2: 按揭成數70%代表什麼？我需要準備多少首期？
**A2**: 按揭成數70%代表銀行願意貸出物業價值的70%。因此，你需要自行準備30%的首期。
例子：
– 物業價值$500萬
– 銀行貸款：$500萬 × 70% = $350萬
– 你需要首期：$500萬 × 30% = $150萬
此外，還需考慮：
– 律師費：約$10,000-$20,000
– 印花稅：按樓價計算，通常$15,000-$50,000
– 估價費、按揭保險（如需要）等
總首期準備應為樓價的35%-40%。
#### Q3: 供款與入息比率（DSR）是什麼？如何計算？
**A3**: DSR是指每月按揭月供不能超過每月總入息的50%。
計算方法：
– 月供 ÷ 月入 = DSR比率
– DSR比率 ≤ 50%
例子：
– 月入$40,000
– 允許最高月供：$40,000 × 50% = $20,000
– 若想月供$20,000，按揭利率3%、年期30年，可借貸額約為$666萬
**壓力測試**：銀行通常會測試假設利率上升1.5%-2%的情況，確保借款人仍能負擔。
#### Q4: 什麼情況下需要購買按揭保險（MIP）？
**A4**: 當按揭成數超過70%時，需要購買按揭保險。常見情況：
1. **首次置業**：可申請最高90%按揭（樓價$600萬以下），但需購買MIP
2. **非首置自住**：可申請最高80%按揭（樓價$1,200萬以下），但需購買MIP
3. **投資物業**：最高70%，無需MIP
按揭保險費用通常為貸款額的0.5%-3.5%（視乎按揭成數），一次性支付或分期支付。
#### Q5: 樓按的貸款年期是多久？
**A5**: 樓按年期通常為15-30年，最常見為25-30年。
選擇年期的考慮：
– **15年**：月供高，但利息少，適合還款能力強的人
– **20年**：平衡選擇
– **25年**：常見選擇，月供適中
– **30年**：月供最低，但利息最高，適合現金流緊張的人
例子（貸款$300萬，利率3%）：
– 15年期：月供$21,150，總利息$80.7萬
– 25年期：月供$14,200，總利息$126.0萬
– 30年期：月供$12,640，總利息$155.2萬
### 關於轉按的問題
#### Q6: 什麼時候適合進行轉按？
**A6**: 轉按的最佳時機包括：
1. **罰息期滿後**（通常2-3年）
2. **市場利率下跌至少0.5%時**
3. **物業升值，需要套現時**
4. **個人信用評分改善時**
5. **銀行新推優惠方案時**
**避免轉按的時機**：
– 罰息期內（除非利率差異極大）
– 樓市下跌期間
– 個人財務狀況不穩定時
– 預計短期內再次轉按時
#### Q7: 轉按會額外花費多少？
**A7**: 轉按費用主要包括：
1. **律師費**：$5,000-$15,000（視乎交易複雜度）
2. **估價費**：$1,000-$3,000
3. **按揭保險（如需要）**：0.3%-2%的貸款額
4. **銀行費用**：$200-$1,000
5. **舊銀行罰息（如在罰息期內）**：1%-0.5%的貸款額
**總費用**：通常$10,000-$50,000不等
但這些費用通常可由銀行現金回贈補償，甚至更有盈餘。
#### Q8: 轉按能節省多少利息？
**A8**: 取決於多個因素：
| 場景 | 舊利率 | 新利率 | 月供變化 | 30年累計節省 |
|—–|——-|——-|———|————|
| 樓價$300萬 | 4.2% | 3.0% | -$1,200 | $432,000 |
| 樓價$500萬 | 4.2% | 3.0% | -$2,000 | $720,000 |
| 樓價$300萬 | 3.5% | 3.0% | -$500 | $180,000 |
**結論**：利率差異越大，節省越多。一般來說，差異0.25%即可考慮轉按。
### 關於樓字按揭的問題
#### Q9: 樓字按揭的審批難度有多高？
**A9**: 樓字按揭確實比普通樓按難度更高，主要原因：
1. **估價困難**：每個村屋都不同，銀行無法簡單比較
2. **銀行少**：只有部分銀行願意承做樓字按揭
3. **流動性低**：樓字市場成交量低，銀行擔心清盤困難
4. **風險較高**：村屋可能存在維修、結構問題
**難度評級**：
– 新界主流村屋（如大埔、粉嶺）：難度★★★（中等）
– 偏遠村屋（如西貢、清水灣）：難度★★★★（高）
– 特殊村屋（有違建、無地契）：難度★★★★★（極高，可能無法批核）
#### Q10: 樓字按揭的利率會比普通樓按高嗎？
**A10**: 過去樓字按揭的利率確實會加點（加0.25%-0.5%），但最近的趨勢是：
– **傳統銀行**：逐漸不再對樓字按揭加點
– **專業樓字貸款機構**：利率可能與普通樓按相同或略高
– **競爭加劇**：銀行間為爭取樓字按揭業務，利率逐步下調
**建議**：透過按揭轉介（如樓按皇）比較各銀行的樓字按揭利率，通常能獲得最優惠的條款。
### 關於按揭轉介的問題
#### Q11: 按揭轉介是否真的完全免費？
**A11**: 是的，樓按皇等專業按揭轉介機構是完全免費的。
**盈利模式**：
1. **銀行佣金**：當客戶簽署按揭時，銀行支付0.3%-0.5%的佣金給轉介機構
2. **部分回贈共享**：轉介機構與客戶分享部分銀行回贈
**客戶無需支付任何費用**，包括：
– 諮詢費
– 申請費
– 文件準備費
– 跟進費
#### Q12: 透過按揭轉介申請會不會被銀行區別對待？
**A12**: 絕對不會。銀行對透過轉介和自行申請的客戶一視同仁。
實際上：
– 銀行已習慣透過轉介機構接收申請
– 轉介機構的申請通常文件更齊全，審批更快
– 銀行對轉介機構有一定的信任度
– 客戶獲得的按揭條款與自行申請完全相同
**轉介的唯一額外好處**：獲得額外的轉介回贈（銀行對轉介機構的激勵）。
#### Q13: 透過按揭轉介會延長審批時間嗎？
**A13**: 絕對不會，實際上通常會加快：
**時間對比**：
– 自行申請：需要自己準備文件、逐家銀行查詢、等待回覆，通常2-4週
– 透過轉介：轉介機構統一準備、同步提交多家銀行、主動跟進，通常1-2週
**加快原因**：
1. 轉介機構準備的文件更齊全
2. 避免文件問題導致的延誤
3. 轉介機構積極跟進審批進度
4. 銀行與轉介機構的關係更順暢
#### Q14: 選擇按揭轉介機構時有什麼要注意？
**A14**: 選擇時應考慮：
**紅旗警告**：
– 要求預付費用（應該完全免費）
– 無實體辦公地址（查證一下是否虛擬辦公室）
– 無完整公司資訊或不願透露
– 缺乏專業資格認證
– Google評價過低或負面評論眾多
– 隱瞞任何費用或條款
**綠旗標誌**：
– 完全免費，透明費用結構
– 實體辦公地址和合適的團隊規模
– 持有相關牌照和認證
– Google評價4.5星以上
– 願意提供書面報價和對比
– 有豐富的成功案例和客戶推薦
**樓按皇在所有方面都表現優異**，是值得信任的選擇。
### 關於申請流程的問題
#### Q15: 申請樓按需要準備哪些文件？
**A15**: 標準的樓按申請文件包括：
**身份證明**：
– 身份證正本副本
– 護照（如非香港居民）
**收入證明**：
– 過去2年的稅務評稅通知書
– 過去3個月的銀行薪金單據
– 自由職業者：提供會計師核實的賬目
**資產證明**：
– 銀行存款證明
– 投資證明（股票、基金等）
– 其他不動產權狀
**物業文件**：
– 臨時合約或買賣合約
– 物業成交記錄
– 樓契或租契
**其他文件**：
– 按揭申請表
– 授權書（如需要）
– 信用報告許可
**時間建議**：應在簽署臨時合約前開始準備，避免最後倉促。
#### Q16: 申請樓按被拒的主要原因是什麼？
**A16**: 常見的被拒原因：
1. **入息不足**：月供超過月入50%（DSR超標）
2. **信用評分低**：逾期記錄、違約歷史
3. **入息證明不足**：無法提供充分的收入證明
4. **物業問題**：估價低於期望、有簽署限制
5. **詐欺/虛假信息**：申報虛假信息
6. **工作不穩定**：試用期員工、新創業者
7. **複雜背景**：多個物業、破產紀錄等
**防範方法**：
– 確保DSR符合要求（月供 ÷ 月入 ≤ 50%）
– 檢查信用評分（可向公開個人信息中心查詢）
– 準備充分的收入證明
– 提前了解物業估價
– 誠實填寫申請表
– 透過按揭轉介獲得專業指導
#### Q17: 樓按審批需要多久？
**A17**: 標準流程所需時間：
| 階段 | 耗時 |
|—–|——|
| 物業估價 | 3-5天 |
| 初步審批 | 2-3天 |
| 補充文件（如需） | 2-5天 |
| 最後審批 | 3-5天 |
| 按揭通知書發出 | 1天 |
| **總耗時（順利情況）** | **7-10天** |
| **總耗時（需補充文件）** | **14-21天** |
**加快審批的方法**：
1. 提前準備完整文件
2. 立即回覆銀行的查詢
3. 透過按揭轉介，由專業人士跟進
4. 選擇審批速度快的銀行
5. 避免在月末或假期期間申請
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## 第九章：樓按皇的最新優惠與聯絡方式
### 2025年樓按皇的最新優惠
#### 優惠1：新造按揭現金回贈
– 貸款額$200萬-$500萬：額外$5,000轉介回贈
– 貸款額$500萬-$1,000萬：額外$10,000轉介回贈
– 貸款額$1,000萬以上：額外$15,000轉介回贈
#### 優惠2：轉按現金回贈
– 所有轉按申請：額外現金回贈0.5%或最低$8,000
– 成功轉按至指定銀行：額外$2,000回贈
#### 優惠3：樓字按揭專項
– 成功批核村屋按揭：額外$5,000轉介回贈
– 提供樓字按揭免費估值報告
#### 優惠4：轉介朋友計劃
– 成功轉介朋友申請按揭：每次$1,000現金回贈
– 轉介次數無上限
### 樓按皇聯絡方式
**電話**：(852) 1234-5678（24小時熱線）
**WhatsApp**：(852) 9876-5432
**電郵**：info@louanhuang.hk
**網址**：www.louanhuang.hk
**辦公地址**：香港中環金融街1號
**營業時間**：
– 星期一至五：上午9時至晚上6時
– 星期六至日：上午10時至下午5時
– 公眾假期：預約制
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## 結語
樓按、轉按、樓字按揭和按揭轉介是香港房地產融資的四大支柱。在這個複雜且快速變化的市場中，選擇專業的按揭轉介機構（如樓按皇）已成為置業者和業主的必然選擇。
樓按皇憑藉深厚的行業經驗、廣泛的銀行網絡、高效的服務流程和以客為尊的理念，已成為數千位香港業主的信賴之選。無論你是首次置業、進行轉按、還是處理複雜的樓字按揭，樓按皇都能為你提供專業、透明、高效的按揭轉介服務。
立即聯絡樓按皇，開始你的優化按揭之旅。我們承諾，透過樓按皇，你將獲得：
✓ 最優惠的按揭利率
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樓按皇，你的按揭管家，助你輕鬆置業，聰明理財。
