在香港置業乃人生大事，而樓按申請的複雜性往往令首次置業人士感到困擾。樓按、轉按、樓字按揭、按揭轉介等專業術語鋪天蓋地，如何在眾多選擇中找到最適合自己的樓按方案成為了重要課題。樓按皇作為香港領先的按揭轉介專業平台，致力於為廣大業主及準業主提供最專業、最透明、最貼心的樓按轉介服務。本文將深入探討樓按轉介的核心價值、轉按優勢、樓字按揭的申請流程，以及為何樓按皇應成為你的首選按揭轉介公司。
樓按（樓宇按揭）是指購買物業時，業主向銀行或金融機構借貸資金用於購置房產的一種貸款方式。在香港房地產市場中，樓按是最常見的置業融資工具。一般而言，首次置業人士可申請樓按成數最高達八成，而已有物業的業主則可申請最高六成的樓按成數。
樓按的申請過程涉及多個環節，包括物業估價、借貸能力評估、壓力測試、文件審核等。由於樓按涉及龐大金額，一般物業總價的70-80%，樓按利率的高低直接影響業主的長期供款負擔。因此，尋求專業的樓按轉介服務，比較各銀行的樓按優惠和利率，對於置業人士而言至關重要。
香港樓按市場近年經歷顯著變化。根據香港金管局數據，樓按申請數量持續穩定，而樓按利率則隨著國際利率環境波動而調整。目前，主要銀行提供的樓按計劃分為兩種：最優惠利率按揭（P按）和香港銀行同業拆息按揭（H按）。
H按通常提供更低的初期利率，而P按則提供更穩定的長期成本預測。對於精明的業主來說，理解這兩種按揭計劃的差異，透過樓按轉介公司比較不同方案，可以節省數十萬元的利息支出。
樓按轉介是一項專業的按揭中介服務。按揭轉介公司作為連接業主與銀行的橋樑，幫助客戶：
- 比較樓按方案：提供多間銀行的樓按利率、回贈、優惠條件對比
- 節省時間成本：毋須親身到各銀行查詢，轉介公司一次過向多間銀行提交申請
- 提高批核效率：與銀行建立長期合作關係，確保申請快速處理
- 獲取最優惠條款：專業轉介顧問深知銀行條款，能協商更有利的樓按條件
- 免費專業諮詢：樓按轉介服務一般無需額外費用，專家級別的諮詢服務已包含其中
樓按轉介服務特別適合以下人士：
- 首次置業人士，對樓按申請流程不熟悉
- 已有按揭客戶，尋求轉按以降低利率或套現
- 自營人士和投資者，需要複雜的按揭方案評估
- 時間緊張的專業人士，希望簡化樓按申請程序
樓按皇作為香港頂級的按揭轉介平台，具有多項獨特優勢：
廣泛的銀行合作網絡：樓按皇與香港二十多間銀行及金融機構建立了深厚的合作關係，能夠提供最全面的樓按方案比較。
透明的費用結構：樓按皇的轉介服務完全免費，無隱藏費用，透明度高。客戶毋須擔心額外的樓按轉介費用。
專業的顧問團隊：樓按皇的顧問均為按揭業界資深人士，具備深厚的行業知識和實戰經驗，能為客戶提供客製化的樓按建議。
快速的批核流程：樓按皇與銀行的特殊合作關係，使得透過樓按皇轉介的申請能享受優先處理，平均批核時間更短。
後續支援服務：樓按皇不僅協助申請樓按，更在整個貸款期間提供持續支援，包括樓按利率調整提醒、轉按機會建議等。
轉按（樓按轉按）是指業主將現有樓按從一間銀行轉移至另一間銀行的過程。通常，業主進行轉按是為了：
- 降低樓按利率：當市場利率下跌或其他銀行提供更優惠的樓按利率時
- 轉按套現：利用物業升值空間，在轉按過程中套取額外現金用於日常開支或投資
- 改善按揭計劃：從較差的按揭計劃轉為更有利的計劃，例如從發展商二按轉至銀行按揭
- 減輕供款壓力：透過延長還款年期或調整按揭利率結構來降低月供金額
- 解除特殊限制：部分發展商按揭可能有轉讓限制或額外費用，轉按可以解除這些限制
一般而言，轉按流程需時4-6週，具體步驟如下：
第一步：初步評估（1-2天）
- 聯絡樓按皇的轉介顧問
- 提供基本物業及按揭資料
- 顧問評估轉按可行性及潛在節省
第二步：選擇銀行與計劃（3-5天）
- 樓按皇比較各銀行的轉按方案
- 根據你的需求推薦最適合的轉按計劃
- 簽署授權書，樓按皇代你向銀行提交申請
第三步：銀行審批（2-4週）
- 銀行進行物業估價和借貸能力評估
- 要求提交相關文件（身份證、薪俸稅評稅單、銀行月結單等）
- 銀行進行風險評估和最終批核
第四步：完成轉按（1-2週）
- 安排律師處理產權文件和按揭登記
- 原銀行清償舊按揭
- 新銀行放貸，轉按正式完成
轉按能否為業主帶來實際利益，需要經過詳細的經濟效益計算。樓按皇提供專業的轉按計算服務：
案例分析：
假設業主A擁有一套價值500萬港元的物業，現有按揭貸款350萬港元，剩餘還款期18年。舊銀行的樓按利率為P-2.15%（即3.35%），月供約為19,200港元。
經樓按皇轉介，發現新銀行可提供H+1.3%的樓按利率（約2.5%），且提供0.75%的現金回贈。轉按後：
- 新月供：約17,800港元
- 每月節省：1,400港元
- 18年節省總額：302,400港元
- 現金回贈：26,250港元
扣除轉按費用（律師費、估價費等，約8,000-12,000港元），業主仍能節省超過300,000港元。
進行轉按時，業主需要留意以下事項：
留意提前還款罰款：某些按揭計劃在提前清償時需要支付罰款。樓按皇會詳細檢查舊按揭條款，確保轉按淨節省不被罰款抵銷。
壓力測試要求：銀行通常要求轉按申請人通過壓力測試，即假設利率上升3%的情況下，仍能負擔月供。樓按皇會預先評估申請人是否符合此要求。
物業估價風險：銀行會重新評估物業價值。若估價低於預期，可借貸額會相應減少。樓按皇會基於市場經驗給予估價提示。
借貸能力變化：若申請人近期有重大負債增加或收入減少，可能影響轉按批核。樓按皇會事先評估此風險。
隱藏費用陷阱：某些銀行的樓按優惠看似吸引，但實際費用（如手續費、估價費等）較高。樓按皇會計算實際成本，帶出全面的比較。
樓字按揭（樓宇抵押貸款）在香港有特定含義。廣義上，樓字按揭泛指以樓宇作抵押的各類貸款。狹義上，樓字按揭通常指以物業作為擔保的第二按揭或加按貸款。
在香港，樓字按揭主要分為以下幾類：
一級按揭：
首個按揭貸款，由銀行或金融機構提供，通常可借取物業價值的6-8成。一級按揭利率一般為市場上最優惠的。
發展商二按（樓字按揭）：
發展商於售樓時為購買者提供的二級按揭，用以補足一級銀行按揭的不足部分。發展商二按利率通常較高，條款限制較多。
銀行加按：
業主向銀行申請額外貸款，以現有物業作為額外抵押，稱為加按。加按可用於套現或償還其他高息貸款。
私人樓字按揭：
向私人財務機構或私人貸款人借貸，以物業作抵押。此類樓字按揭利率通常最高，但批核條件較寬鬆。
申請樓字按揭（無論是一級、二級或加按），樓按皇會協助客戶準備以下文件：
身份及住址證明：
- 香港身份證副本
- 住址證明（最近3個月水、電、煤費單據或銀行對帳單）
收入證明：
- 最近3個月薪俸稅評稅單
- 最近3個月銀行月結單（顯示薪金入帳記錄）
- 如為自營人士，需提交最近2年的稅務報稅表及審計賬目
物業相關文件：
- 樓契或房屋署發出的業權證明
- 最近的差餉及地租收據
- 大廈管理費收據
按揭相關文件：
- 現有按揭貸款確認書
- 近期按揭還款通知書
- 律師樓出具的按揭結餘証明信（轉按或加按時需要）
其他貸款資料：
- 信用卡、私人貸款、車貸等其他負債的最近3個月還款記錄
- 如有租賃收入，需提供租約和租金轉帳記錄
樓按皇的顧問會一一確認客戶已備齊所有文件，避免申請過程中因文件不全而延誤。
銀行在審批樓字按揭時，主要考量以下因素：
借貸比例（LTV）：
銀行通常要求貸款額不超過物業價值的一定比例。一級按揭通常可達80%，二級按揭則視物業總欠債而定。若申請人已有一級按揭70%，則二級按揭可能被限制至不超過物業價值的15-20%。
債務與收入比率（DTI）：
銀行要求申請人的月供與月入比例不超過50-60%。樓字按揭月供越高，月入要求越高。此為樓按皇進行借貸能力評估時的核心指標。
壓力測試：
銀行假設按揭利率上升3%，評估申請人是否仍能負擔月供。申請人的月供與月入比例在壓力測試下不應超過60%。樓按皇會預先進行此測試評估。
信用評分：
環聯（TransUnion）和開元（Dun & Bradstreet）的信用評分影響批核結果。若申請人有逾期還款或破產紀錄，樓字按揭批核會受到嚴重影響。
物業狀況與估價：
銀行會對物業進行獨立估價。若估價遠低於購買價，可借貸額會相應減少。此外，物業年齡、面積、地點等因素亦會影響估價。
收入穩定性：
銀行傾向於批核收入穩定的申請人。自營人士、自由職業者和新移民可能面臨更嚴格的審核。
業主或準業主與樓按皇首次接觸時，會與專業顧問進行詳細的需求評估。此步驟至關重要，因為不同客戶的情況各異：
首次置業人士：
需要詳細講解樓按基本知識、各類計劃的差異、壓力測試要求等。樓按皇會幫助他們理解30年期按揭的長期成本、選擇H按或P按的利弊等。
轉按客戶：
樓按皇會詳細計算轉按的潛在節省，考慮提前還款罰款、律師費、估價費等所有成本，確保轉按淨收益確實可觀。
加按或套現客戶：
樓按皇會評估物業升值幅度，計算可套現金額，並協助客戶合理安排資金用途。
投資者或自營人士：
樓按皇對此類複雜申請有豐富經驗，能設計最適合的樓按方案。
完整的文件準備是按揭申請成功的基礎。樓按皇會為客戶提供詳細的文件清單，並提醒各項文件的有效期：
- 身份證副本需為6個月內的副本
- 薪俸稅評稅單須為最近年度完稅的文件
- 銀行月結單需為最近連續3個月的記錄
- 按揭相關文件需為最近發出的版本
樓按皇會代客戶檢查所有文件的完整性和準確性，若有不足或過期，會提醒客戶及時補交或更新。
樓按皇掌握市場上各銀行的最新樓按利率、現金回贈、優惠條件。基於客戶的具體情況，樓按皇會進行多維度比較：
利率比較：
比較各銀行的H按和P按利率，分析5年、10年、20年等不同期間的利率變化趨勢，幫助客戶選擇最划算的方案。
現金回贈比較：
各銀行的現金回贈通常在貸款額的0.5%-1.5%之間。樓按皇會計算實際獲得的回贈金額。
罰款條款比較：
某些按揭計劃有提前還款罰款。樓按皇會清楚列舉各計劃的罰款期限和罰款比例。
增值服務比較：
部分銀行提供Mortgage Link戶口、抵銷機制、靈活還款等增值服務。樓按皇會說明這些服務對長期成本的影響。
樓按皇會代客戶向銀行提交按揭申請。此過程中樓按皇的角色包括：
- 確保申請表格填寫無誤
- 提交所有必需的文件副本
- 回應銀行的額外資料要求
- 與銀行跟進申請進度
- 協商按揭條件（如可能）
透過樓按皇提交的申請通常享受優先處理，大大縮短批核時間。
樓按批核後，樓按皇仍需進行多項工作：
- 協調律師樓的按揭登記程序
- 確保所有法律文件正確無誤
- 安排交割日期
- 確認放貸金額和時間表
- 提醒客戶各項截止日期和需要提交的最後確認文件
此階段看似瑣碎，但任何遺漏都可能延誤放貸，影響購房或轉按時間表。樓按皇的監察確保整個過程順利進行。
樓按皇在香港按揭轉介市場擁有多年的領先地位，累積處理超過數千宗成功個案。這些個案涵蓋各類複雜情況：
- 跨境人士購置香港物業
- 自營人士和投資者的複雜按揭
- 多物業業主的組合按揭方案
- 特殊身份申請人的個案處理
這些豐富經驗使樓按皇能預見問題、規避風險、優化方案。
樓按皇與香港主流銀行（如滙豐、渣打、中銀、東亞、恒生、交通銀行等）建立了深厚的長期合作關係。這些關係帶來的優勢包括：
- 優先批核通道
- 獨家優惠條件
- 直接聯繫高級審批人員
- 快速獲得批核結果
此外，樓按皇與多間財務機構和私人貸款機構亦有合作，能為特殊個案提供替代方案。
樓按皇的按揭轉介服務完全免費，不向客戶收取任何中介費。樓按皇的收入來源是銀行的轉介佣金，而非客戶付款。這種商業模式確保：
- 客戶無隱藏費用
- 樓按皇與客戶利益一致（幫助客戶爭取最優惠條件，自身佣金也更高）
- 服務質量不會因成本考量而妥協
樓按皇並承諾提供書面的服務合約，清楚列明所有承諾和責任。
樓按皇的每位顧問都經歷嚴格培訓，具備深厚的按揭知識和實戰經驗。他們不是簡單地告訴客戶「銀行A利率最低」，而是根據客戶的具體財務狀況、風險承受能力、長期規劃，設計客製化方案。
例如，對於風險承受能力低的客戶，樓按皇可能建議選擇利率略高但更穩定的P按；對於預期近年內會加薪的客戶，可能建議H按以捕捉初期的低利率優勢；對於計劃長期持有的投資者，樓按皇會強調現金回贈的重要性。
樓按皇的服務並不止於貸款批核。樓按皇提供全面的按揭周期支援：
批核後支援：
協助客戶理解按揭合約條款、還款方式、提前還款的靈活性等。
持續監察：
定期跟進市場利率變化，當出現轉按機會時主動通知客戶。
轉按提示：
根據市場狀況，建議客戶何時進行轉按以獲取最大利益。
增值諮詢：
提供物業升值評估、加按套現規劃、房產投資建議等增值服務。
樓按皇的按揭轉介服務確實完全免費。樓按皇的收入來自銀行的轉介佣金。根據香港銀行公會的規定，銀行不應因轉介而向客戶收取額外費用。
不過，客戶需要留意的是，樓按申請過程中確實涉及一些必需費用，但這些是銀行或律師樓直接向客戶收取，並非樓按皇轉介費：
- 律師費：完成按揭需要律師手續，費用通常為800-2,000港元
- 估價費：銀行進行物業估價通常不收費，但若客戶要求額外估價則須付費
- 手續費或行政費：某些銀行可能收取按揭手續費（通常為貸款額的0.1-0.5%，但實際應用不普遍）
樓按皇會預先告知客戶所有可能的費用，確保無驚喜。
香港市場上確實有多間按揭轉介公司，如經絡、星之谷、28 Mortgage等。樓按皇與他們的主要區別包括：
銀行合作廣泛度：
樓按皇與25間以上的銀行合作，選擇最為廣泛。
顧問專業水準：
樓按皇的顧問多為銀行前按揭部職員或持証按揭顧問，平均經驗超過10年。
科技應用：
樓按皇開發了自家的樓按計算和比較工具，提高了方案分析的準確度和速度。
客戶服務：
樓按皇提供24小時客戶支援，包括電話、WhatsApp、電郵等多種溝通渠道。
滿意度與口碑：
樓按皇在網上評價平台維持4.8星以上的評分，客戶推薦率達92%以上。
轉按通常能節省利息，但並非所有情況都適合轉按。樓按皇會詳細計算轉按的成本-效益，主要考慮因素包括：
原按揭的罰款條款：
若原銀行有高額提前還款罰款，這筆成本可能抵銷轉按的利息節省。
新舊利率差異：
若新銀行利率比舊銀行僅低0.1-0.2%，轉按費用可能無法在合理時間內收回。
剩餘還款期：
若只剩3-5年還款期，轉按的節省時間有限。但若還有20年以上，轉按收益可觀。
現金回贈與費用比較：
樓按皇會詳細計算銀行現金回贈是否足以抵銷律師費、估價費等成本。
一般而言，若轉按能在3-5年內收回成本，即屬值得進行的交易。
這是最常見的問題。樓按皇的建議取決於客戶的具體情況：
選擇H按適合：
- 初期供款能力有限，需要較低月供
- 預期未來2-3年內會轉按或套現
- 風險承受能力高，能應對未來利率上升
選擇P按適合：
- 傾向穩定性，不希望月供波動
- 長期置業，計劃30年內供款
- 收入不夠穩定，需要預留利率上升的空間
實際上，部分客戶會選擇「混合方案」：初期3年採用H按享受低利率，隨後轉為P按以鎖定利率。樓按皇會根據市場狀況和客戶偏好提出建議。
樓按皇評估加按或轉按套現時的主要指標包括：
物業升值比例：
若物業自購買至今升值超過20%，加按或轉按套現往往很值得。
可套現金額：
考慮物業升值和貸款已償還額，計算可額外借貸的金額。
用途與預期回報：
若套現資金用於投資房地產或創業，預期回報率超過按揭利率，則值得。若純粹用於消費，樓按皇會建議謹慎。
現金流狀況：
加按意味著月供增加，客戶須確保現金流足以應對。
未來計劃：
若客戶計劃3-5年內賣出物業，加按可能不值得。
客戶背景：
李先生，32歲，香港土生土長上班族，月入50,000港元，計劃購置一間預售樓花，價格800萬港元。
原計劃：
李先生初步銀行估價後，打算採用3+3息口加1厘的按揭計劃，月供約30,500港元，壓力測試月供約35,600港元。經銀行評估，李先生月入需達59,350港元以通過壓力測試，不符合條件。
樓按皇方案：
樓按皇經比較發現，東亞銀行提供更優惠的樓按計劃（H+1.35%，即約2.55%），初期月供約28,000港元，壓力測試月供約33,100港元，李先生只需月入55,166港元即可通過。同時，樓按皇爭取到0.75%現金回贈（60,000港元）。
結果：
李先生成功通過壓力測試，順利獲批按揭。相比原計劃，他每月節省2,500港元，30年共節省900,000港元。現金回贈60,000港元用於支付律師費和傢俱購置。
客戶背景：
王女士，45歲，擁有一套位於灣仔的物業，購買價格600萬港元，現欠按揭貸款240萬港元。物業現時估值850萬港元。
需求：
王女士希望套現資金進行房地產投資。原按揭利率為P-2.1%（即3.3%），月供15,000港元，還有12年還款期。
樓按皇方案：
- 進行物業估值，確認估值850萬港元
- 向滙豐銀行申請轉按，獲批H+1.45%利率（約2.65%）及0.8%現金回贈
- 新貸款額達到610萬港元（物業估值的7.2成）
- 扣除清償舊按揭240萬港元和轉按費用8,000港元，套現金額約370萬港元
經濟效益：
- 月供從15,000港元降至12,800港元，每月節省2,200港元
- 現金回贈68,000港元
- 套現370萬港元用於購置第二套物業
客戶背景：
陳先生，50歲，自營生意人，年收入波動在200-400萬港元之間。計劃購置一套1,200萬港元的物業用作自住。
挑戰：
傳統銀行對自營人士的要求嚴格，需要提交2-3年的稅務報表和審計賬目。陳先生因會計調整，去年稅務報表顯示收入略低，擔心難以獲批足額按揭。
樓按皇方案：
樓按皇針對陳先生的情況，建議：
- 向大型銀行（中銀、渣打）申請，他們對自營人士更有經驗
- 同時向中小型銀行申請，作為備選方案
- 安排陳先生提供額外文件證明收入（如銀行賬戶流水、客戶合約等）
- 考慮由陳先生和配偶共同申請，增加借貸能力
結果：
樓按皇最終爭取到渣打銀行的批核，貸款額達1,000萬港元（8.3成），利率H+1.5%，現金回贈0.75%。
根據專業分析，2025年香港樓按市場將呈現以下特點：
利率環境：
美聯儲政策和國際經濟形勢將繼續影響香港銀行同業拆息。預測H按利率可能在1.2-1.8%之間波動，而P按利率相對穩定。
按揭成交量：
樓市交投量的波動將直接影響按揭轉介業務量。預計2025年樓市交投量將維持平穩或小幅增長。
銀行競爭：
各銀行為搶佔市場份額，現金回贈有望進一步提高，但利率優惠空間有限。
監管趨勢：
金管局可能進一步調整樓按政策，如首次置業的按揭成數上限、壓力測試要求等。
首次置業人士：
樓市穩定且利率處於歷史中等水準，現在是置業的合適時間。應密切跟進銀行優惠，選擇最適合的按揭計劃。
轉按機會：
若現有按揭利率超過2.8%，應認真考慮轉按。隨著銀行競爭加劇，轉按優惠有望進一步提升。
加按套現機會：
若物業升值幅度大，加按套現用於投資或償還高息債務，往往能改善財務狀況。
投資者：
多物業投資者應定期檢視組合中各物業的按揭狀況，考慮轉按以優化整體成本。
樓按皇建議所有業主和準業主：
- 定期檢視：每年檢視一次現有按揭，評估是否有轉按或加按的機會
- 及時諮詢：市場變化快速，應在需要時及時尋求專業意見
- 透明比較：多個渠道了解銀行優惠，而非盲目信任單一來源
- 長期規劃：不應過度關注短期利率波動，應基於30年的長期成本進行決策
- 保留靈活性：選擇有靈活還款選項的按揭計劃，為未來預留調整空間
樓按皇透過多種渠道為客戶服務，確保便利可達：
電話諮詢：
致電樓按皇客戶熱線，與樓按顧問進行實時對話，立即解答疑問。
WhatsApp諮詢：
繁忙人士可透過WhatsApp傳送查詢，樓按皇顧問會在24小時內回覆。
網站在線客服：
樓按皇網站設有在線客服，可即時解答常見問題。
電郵查詢：
對於複雜或需要詳細回覆的查詢，可發送電郵至樓按皇，樓按皇會在2-3個工作日內提供書面回覆。
門市諮詢：
樓按皇在香港各區設有門市，客戶可預約面對面諮詢。
為了充分利用與樓按皇的初次諮詢，客戶應準備以下資料：
對於購房人士：
- 物業資料（地址、類型、預計價格、樓花完工日期等）
- 個人財務資料（月入、現有債務、信用卡額度等）
- 購房時間表
對於轉按或加按客戶：
- 現有按揭詳情（銀行名稱、貸款額、利率、剩餘年期等）
- 物業購買價格和現時估值（如有最近估價更佳）
- 轉按或加按的目的和金額
對於投資者：
- 現有物業組合詳情
- 購房預算和時間表
- 投資目標和預期回報
選擇樓按皇作為你的按揭轉介夥伴，意味著：
- 享受專業諮詢：樓按皇的顧問團隊時刻待命，為你解答所有按揭疑問
- 獲得最優方案：樓按皇與銀行的深度合作，確保你獲得最有利的按揭條件
- 節省時間精力：樓按皇代你完成所有繁瑣的銀行比較和申請程序
- 降低風險：樓按皇的經驗和專業知識，幫助你避免常見的按揭陷阱
- 持續支援：樓按皇在整個按揭周期提供支援，包括轉按建議、利率監察等
樓按、轉按、樓字按揭、按揭轉介——這些術語雖然看起來複雜，但透過樓按皇專業、透明、貼心的服務，每位業主和準業主都能找到最適合自己的樓按方案。
香港置業乃人生大事，樓按決策影響深遠。選擇樓按皇作為你的按揭轉介夥伴，不僅能在經濟上獲得實實在在的節省，更能在心理上獲得安心和踏實。
無論你是初出茅廬的首次置業人士、希望優化財務的轉按客戶、還是精於算盤的投資者，樓按皇都已準備好，以專業知識、豐富經驗、及時服務，助你實現置業夢想。
聯絡樓按皇，讓我們成為你置業路上的可靠夥伴。在樓按皇，你不僅獲得最優惠的利率和最高的現金回贈，更獲得信心和安心——這才是真正的樓按服務價值所在。
