在香港置業是人生重大決定,而樓按轉介服務就是為有意置業或轉按的市民提供一站式的樓按解決方案。樓按轉介公司作為專業的按揭中介,已經成為香港房地產市場不可或缺的一環。根據最新統計,超過60%的香港置業人士會選擇使用樓按轉介服務來處理按揭事務。
樓按轉介服務涵蓋多個層面,包括樓按諮詢、銀行對接、按揭審批加速、現金回贈爭取等核心服務。對於第一次置業的準買家而言,樓按轉介公司可以大幅降低置業的複雜程度,讓置業過程更加順暢。
免費諮詢服務：樓按轉介公司提供免費的樓按諮詢,客戶無需額外支付諮詢費用。這種免費模式是因為按揭轉介公司的收入來自於銀行的佣金,而非向客戶收費。
專業團隊支持：樓按轉介公司擁有資深的按揭顧問團隊,他們對香港銀行的按揭產品瞭如指掌,能夠為不同客戶提供客製化的按揭方案。
多銀行對接：不同的樓按轉介公司與多間香港銀行合作,包括香港四大銀行(匯豐銀行、恒生銀行、中銀香港、工商銀行)以及眾多中小型銀行,確保客戶能夠找到最優惠的按揭利率。
提升批核機會：樓按轉介公司與銀行建立的長期合作關係,使得透過轉介申請的客戶審批速度更快,批核成功率更高。
現金回贈爭取：樓按轉介服務的一大亮點是幫助客戶爭取銀行現金回贈。現金回贈金額通常為貸款額的0.5%至2%,對於購置高價物業的客戶而言,這筆回贈可以達到數十萬港元。
許多首次置業者對樓按轉介與直接向銀行申請的區別感到困惑。實際上,樓按轉介公司雖然參與其中,但最終的按揭批核權仍在銀行手中。樓按轉介的優勢在於:
- 樓按轉介公司作為中間人,可以幫助客戶理解複雜的按揭條款
- 按揭轉介公司了解各銀行的審批標準,可以協助客戶準備更完整的申請文件
- 樓按轉介公司可以同時向多間銀行提交申請,加快客戶找到最優方案的速度
- 轉介公司可以協調銀行與律師樓,簡化整個按揭流程
「樓字按揭」是香港置業市場的核心概念,專指購置樓宇時所申請的按揭貸款。樓字按揭與其他類型的貸款(如私人貸款)最大的區別在於,樓字按揭以物業作為抵押,因此銀行風險較低,利率相對較為優惠。
根據香港金管局的規定,樓字按揭成數根據物業估價和借款人的財務狀況而定。一般而言:
- 自住物業:按揭成數可達物業估價的80-90%
- 非自住物業(投資用途):按揭成數通常為70-80%
- 超過按揭成數上限的部分需申請按揭保險
香港樓字按揭利率主要分為兩大類型:
H按(浮息按揭)
H按與香港銀行同業拆息(HIBOR)掛鈎,利率為HIBOR加上銀行浮息差。H按的優勢是利率浮動,當市場利率下降時,借款人可受惠於更低利率;缺點是利率上升時,月供也會增加。
根據2025年最新數據,香港主要銀行的H按利率約為H+1.25%-1.75%。對於浮息機制較為敏感的借款人,選擇H按需要考慮當前香港銀行同業拆息的趨勢。
P按(定息按揭)
P按利率以銀行的最優惠利率(Prime Rate)為基礎,通常為Prime Rate減去2-3個百分點。P按的優勢是利率相對穩定;缺點是起始利率較高,通常比H按高0.5-1%。
香港的樓字按揭通常提供多種還款期限選擇:
- 10年期還款:適合年紀較大或想快速減少債務的借款人
- 20年期還款:最受歡迎的選擇,平衡了月供壓力和利息支出
- 30年期還款:適合年輕借款人,月供壓力最低,但總利息支出最高
借款人在選擇還款期限時,應考慮自身的財務狀況、收入穩定性和置業目標。
香港金管局對樓字按揭實施了壓力測試要求:
- 按揭申請人需要通過利率上升情景下的還款能力測試
- 目前壓力測試的標準為:假設利率上升3%時,仍需通過還款測試
- 借款人的月供(包括壓力測試下的月供)不應超過其月入的50%(部分情況可達60%)
壓力測試的目的是確保借款人在極端利率環境下仍有還款能力,保護借款人免受過度槓桿的風險。
轉按,英文為「Mortgage Refinance」,指的是物業業主將原有銀行的按揭貸款轉移至另一間銀行承按。在香港樓按市場中,轉按是一項常見的財務操作,許多業主透過轉按來實現多種目標。
轉按的六大核心目的:
1. 節省利息支出
如果新銀行提供的利率比當前銀行更優惠,轉按可以大幅節省利息。以一個500萬港元、20年期的按揭為例,如果利率從H+1.75%降低到H+1.25%(相差0.5%),20年期間可節省約80-100萬港元的利息。
2. 解除按揭保險
許多首次置業者因為首期不足,購置物業時申請了按揭保險。當物業升值後,業主可以透過轉按利用房產升值的額度解除按揭保險,進而降低每月月供。
3. 獲得現金回贈
銀行為了吸引轉按客戶,通常提供現金回贈優惠,回贈額度通常為貸款額的0.5%-2%。以1000萬港元貸款為例,可獲得50-200萬港元的現金回贈。
4. 資金套現
當物業升值時,業主可透過轉按將物業升值部分套現。例如物業購入時800萬,現估值1200萬,業主可轉按至新銀行並套現200萬資金(假設貸款成數為8成)。
5. 擔保人甩名
某些情況下,原有按揭可能有多位擔保人。透過轉按,部分擔保人可以甩名,解除擔保責任,對於想購置第二套物業的擔保人尤其重要。
6. 優化按揭條款
轉按可以調整還款期限、改變利率類型(H按轉P按或反之),以及獲得更優惠的Mortgage Link服務條款。
第一階段:準備與評估(時間:30-45天)
- 評估當前按揭狀況:檢查現有按揭合約,確認罰息期是否已過期。大多數銀行設有3年罰息期,超期後方可轉按。
- 準備相關文件:包括原有按揭合約、最近6個月的銀行月結單、最近一年的稅務評估或薪資證明、僱傭合約、身份證副本等。
- 物業估價:聯絡新銀行進行物業估價。通常估價費用為HK$300-800,但許多銀行為轉按客戶提供免費估價。
第二階段:銀行審批(時間:7-14天)
- 提交申請:將所有文件提交至新銀行,銀行會進行信貸審查、收入驗證、壓力測試計算。
- 審批與報價:銀行完成審批後會提供按揭報價,包括利率、月供、現金回贈等詳細條款。
- 簽署合約:在銀行分行簽署按揭合約和相關文件。
第三階段:律師手續與交割(時間:14-21天)
- 律師委任:委任律師樓代理進行轉按法律手續,律師費通常為HK$4,500-5,500。
- 清償原按揭:新銀行的律師會與原銀行溝通,確保原按揭在完成日期之前清償。
- 交割與完成:新銀行發放貸款,清償原銀行貸款,轉按程序完成。
整個轉按過程通常需要6-8周完成。
陷阱一:忽視罰息期條款
原有按揭合約中的罰息期條款規定,在特定期間內提早還款會被罰款。常見的罰息方式包括:
- 固定罰息金額(如HK$5,000-10,000)
- 按揭貸款額的百分比(通常0.25%-1%)
- 利息差價補償
業主在罰息期內進行轉按可能面臨數萬至數十萬港元的罰息,完全抵銷轉按所帶來的利息節省。
**解決方案:**詳細檢查原有按揭合約,確認罰息期截止日期,最好在罰息期屆滿後3個月才開始轉按準備。
陷阱二:高估物業升值空間
市場景氣變化會影響物業估值。若物業在申請轉按之前升值,估價可能會高於實際情況,但若市場調整,最終估價可能更低,影響套現額度。
**解決方案:**客觀評估物業在當前市場的實際價值,不要過度樂觀;與多間銀行進行估價比較,選擇中等估值。
陷阱三:忽視按揭保險成本
若轉按時貸款成數超過80%(自住)或70%(非自住),需重新申請按揭保險。按揭保險費用根據貸款成數和還款年期而定,最高可達貸款額的5%以上,這筆費用可能完全抵銷轉按帶來的優惠。
**解決方案:**計算新老銀行方案的淨收益,包括現金回贈、利息節省減去罰息和保險費,確保轉按確實有利可圖。
陷阱四:忽視信貸報告的影響
每次向銀行申請按揭,銀行都會進行「硬性查詢」(Hard Inquiry)檢查借款人的信貸報告。短期內多個硬性查詢會影響個人信貸評分,甚至影響未來的貸款申請。
**解決方案:**一次性向多間銀行取得報價,而不是分次申請;在3個月內集中進行所有查詢,將信貸報告影響降至最低。
陷阱五:遺漏額外費用
除了律師費外,轉按還可能涉及:
- 銀行審批費(通常HK$1,000-3,000)
- 產權登記費(HK$100-300)
- 工程驗樓費(如適用)
- 物業估價費(如銀行不提供免費估價)
這些費用累計可達HK$5,000-8,000以上,必須納入轉按成本計算。
**解決方案:**向銀行和律師樓詳細咨詢所有可能的費用,列出完整的成本清單。
陷阱六:過度信任高現金回贈
銀行提供的高現金回贈往往伴隨著較高的利率或較少的貸款年期。表面上看起來回贈豐厚,但實際利息支出可能更高。
**解決方案:**不要只看現金回贈數字,而要比較實際的利率、月供和總利息支出。使用按揭計算機或諮詢按揭顧問進行全面比較。
陷阱七:忽視Mortgage Link條款
許多銀行提供Mortgage Link服務,允許借款人在指定賬戶中存放等額的存款,獲得按揭利率作為存款利息。但不同銀行的Mortgage Link條款差異很大。
**解決方案:**了解各銀行的Mortgage Link上限、申請條件和實際效益,將其納入轉按方案評估。
陷阱八:轉按後不檢視原貸款狀況
完成轉按後,某些借款人會忽視原銀行是否正確清償了貸款,以及產權登記是否正確更新。
**解決方案:**轉按完成後,檢查律師出具的完成信(Completion Certificate),確認原按揭已清償;向土地登記處查詢,確保新銀行的按揭已正確登記。
成功完成轉按後,借款人應該重新評估財務狀況:
**善用節省的利息:**將轉按所節省的利息(月供差額)用於加快還款或其他投資,而不是增加消費支出。
**定期檢視利率:**轉按後定期(例如每年)檢視現有利率是否仍具競爭力,如有必要可再次轉按。
**避免過度槓桿:**如果轉按時進行了套現,必須謹慎使用套現資金,避免過度槓桿而影響財務穩定性。
香港的按揭轉介公司可分為以下幾類:
傳統地產代理旗下的按揭轉介部門
如中原地產、利嘉閣等大型地產代理都設有按揭轉介部門。這類公司的優勢在於與銀行的合作歷史悠久,掌握大量客戶資源,能為地產代理的客戶提供配套服務。但也存在潛在的利益衝突——地產代理可能傾向於推薦某些銀行以獲得更高佣金。
獨立的按揭轉介公司
如經絡按揭轉介、伽瑪市場策劃等獨立按揭轉介公司,專注於按揭轉介業務。這類公司不受地產代理利益牽制,理論上能提供更中立的建議。
網上按揭平台
如ROOTS上會、OneDegree等新興的網上按揭平台,提供線上申請和實時報價服務。這類平台的優勢是操作便捷、透明度高,但人工服務可能有限。
銀行的員工推薦
某些銀行員工為了衝業績可能會向客戶推薦特定的按揭轉介公司。選擇此類渠道需謹慎,確保沒有利益衝突。
第一:檢查公司信譽與規模
- 詢問公司成立年份和過往案件數量
- 查看公司是否有實體辦公地點(避免虛擬辦公室)
- 詢問公司的銀行合作夥伴數量
- 查看客戶評論和口碑(在Google評論、Facebook等平台)
資深、規模大、口碑好的按揭轉介公司通常能提供更可靠的服務。
第二:了解服務範圍與收費模式
確認按揭轉介公司提供的服務包括:
- 按揭諮詢是否完全免費
- 是否提供樓按利率比較服務
- 是否協助申請按揭保險
- 是否提供轉按專題服務
- 是否協助處理特殊個案(如自雇人士、有不良信貸紀錄等)
許多按揭轉介公司標榜「免費服務」,但應確認是否有隱藏費用。正規的樓按轉介公司不應向客戶收取任何費用,所有收入來自銀行佣金。
第三:評估顧問的專業水平
- 詢問顧問的相關資格(如是否持牌)
- 與顧問進行初步諮詢,評估其專業知識和溝通能力
- 詢問顧問是否能處理複雜個案
- 了解顧問的可用性(例如是否提供晚間或周末服務)
優秀的按揭轉介顧問應該能快速了解客戶情況,提出有針對性的建議,而不是套用模板式的方案。
第四:檢查銀行合作夥伴
- 詢問公司與哪些銀行合作
- 確認是否與全部主要銀行有合作
- 了解公司是否能為客戶爭取到銀行的最優待遇
與銀行合作廣泛的按揭轉介公司能為客戶提供更多選擇,也更可能爭取到最優惠的利率和現金回贈。
第五:考察客戶支援與跟進服務
- 詢問按揭轉介公司的回應時間(是否能24小時或次日回覆)
- 了解是否提供按揭申請進展的定期更新
- 詢問完成按揭後是否提供持續支援
優秀的按揭轉介公司不僅在申請過程中提供協助,在按揭完成後仍會定期跟進,提醒客戶轉按時機等。
第六:比較總體價值與口碑
不同的按揭轉介公司雖然收費模式相同(都是免費),但提供的價值和口碑差異很大。建議:
- 向至少3間按揭轉介公司諮詢
- 比較各公司提供的方案和報價
- 查看在線評論和客戶反饋
- 選擇在各方面都達到要求的公司
步驟一:準備申請前期(時間:2-4周)
在正式申請樓按前,借款人應準備以下工作:
- 財務評估:評估自身的首期資金、可承受的月供額度、借款能力
- 信貸檢查:向環聯(Equifax)查詢自身信貸報告,確保沒有不良紀錄
- 文件準備:準備過去6個月的銀行月結單、最近一年的稅務評估或薪資證明、聘用合約、身份證副本等
- 物業選擇:物業選定後立即進行獨立估價,了解市場價值
步驟二:提出樓按申請(時間:1-3天)
物業成交期間(通常為簽訂臨時買賣合約後10-30天內):
- 選定銀行或透過按揭轉介公司向多間銀行申請
- 填妥銀行提供的按揭申請表
- 提交完整的申請文件
- 繳付銀行要求的申請費(通常HK$1,000-3,000)
步驟三:物業估價與信貸審查(時間:3-7天)
- 銀行安排物業估價,評估物業的可貸額度
- 銀行進行信貸審查,檢查借款人的環聯信貸報告
- 銀行進行收入驗證,核實借款人的薪資或自雇收入
- 銀行進行壓力測試,確認借款人的還款能力
步驟四:銀行審批與報價(時間:5-10天)
- 銀行完成所有審查後發出按揭批核信(Mortgage Offer Letter)
- 批核信中包含最終的貸款額、利率、月供、現金回贈等詳細條款
- 借款人有權接受或拒絕此報價
按揭批核信通常有效期為6-8周,借款人需在此期間內簽署合約並完成交割。
步驟五:律師手續與簽署(時間:5-10天)
- 借款人委任律師樓代理物業成交及按揭手續
- 律師樓會審查購置合約、銀行按揭批核信等文件
- 律師樓會與銀行溝通,確定完成日期
- 借款人在律師樓面簽,簽署各項法律文件
步驟六:完成交割與放款(時間:1-3天)
- 按照完成日期,借款人繳付尾數款項(通常為樓價減去按揭貸款額)
- 新銀行將按揭貸款發放至律師樓
- 律師樓將收款人款項發放至賣方
- 物業產權正式轉移至買方,按揭登記完成
整個樓按申請過程通常需要4-8周完成,視乎銀行的審批速度和律師樓的效率。
陷阱一:信貸報告黑歷史
借款人若有以下紀錄,會影響樓按批核:
- 逾期未還貸款(超過60天)
- 債務違約或破產紀錄
- 頻繁查詢信貸報告(可能被誤解為財務困難)
規避方法:
- 在申請樓按前最少6個月檢查信貸報告,修正任何錯誤
- 確保所有現有貸款按時繳付,避免任何逾期
- 在申請前3個月避免進行大額新貸款申請或信用卡申請
陷阱二:收入證明不足或不穩定
銀行在審查樓按申請時,最關注的是借款人的償債能力。如果收入證明不足,或者存在以下情況,會被銀行質疑:
- 自雇人士缺乏完整的商業帳目和稅務評估
- 新員工缺乏足夠的聘用紀錄(通常需要至少6個月)
- 近期有大額離職或轉職(可能影響收入穩定性)
規避方法:
- 自雇人士應準備過去3年的完整商業帳目、稅務評估和銀行月結單
- 新員工應提前準備聘用信、工作合約、薪資單等文件
- 避免在樓按申請期間進行轉職或離職
陷阱三:首期資金來源不明
銀行會審查借款人的首期資金來源。如果首期資金來源不合法或不明確,銀行可能拒絕批核。
規避方法:
- 首期資金應來自個人儲蓄或合法贈與,並保留好相關文件證明
- 如果首期來自贈與,應獲得贈與人的書面同意和證明文件
- 避免向非銀行機構借取首期資金(如貸款公司),這會影響銀行評估的整體債務水平
陷阱四:忽視按揭保險費用
首次置業者若首期不足,需申請按揭保險。但按揭保險費用往往被忽視:
- 按揭保險費可達貸款額的0.5%-5%
- 保費通常加入貸款額中,增加總貸款額和月供
- 不同按揭成數的保費率差異很大
規避方法:
- 在計算首期時,應考慮按揭保險費用
- 根據實際情況評估首期金額,減少按揭保險成本
- 了解不同保費率的區間,與銀行確認確切費用
陷阱五:物業估價低於購買價格
銀行的物業估價結果可能低於實際購買價格,導致可貸額度減少,借款人需補充首期。
規避方法:
- 在購買前進行獨立估價,了解物業的市場價值
- 避免購買明顯高於市場價值的物業
- 如果銀行估價過低,可要求覆核或向其他銀行申請
陷阱六:壓力測試未能通過
借款人的月供(經壓力測試調整)不應超過月入的50%。如果未能通過壓力測試,銀行可能拒絕批核或降低貸款額度。
規避方法:
- 在申請前自行進行壓力測試計算(多數銀行網站提供計算機)
- 確保月供不超過月入的50%,留有充分的安全邊際
- 如果接近上限,考慮增加首期或選擇更長的還款期限
陷阱七:忽視按揭條款的細節
銀行的按揭批核信包含許多細節條款,借款人應仔細閱讀:
- 利率鎖定期(Fixed Rate Period)
- 提前還款罰息條款
- 變更利率類型的條件
- Mortgage Link上限
規避方法:
- 在簽署任何文件前,詳細閱讀按揭批核信
- 向律師或按揭顧問詢問任何不明白的條款
- 不要盲目簽署,確保完全理解所有條款
陷阱八:未準備足夠的應急資金
許多首次置業者在支付首期和各項費用後,帳戶中幾乎沒有應急資金。這會對未來的財務安全造成威脅。
規避方法:
- 購置物業時應保留至少3-6個月的月供作為應急資金
- 除了首期和律師費,還應預留購買家具、裝修等初期支出
- 建立應急基金,應對突發支出(如物業維修)
物業購買階段:
- 簽訂臨時買賣合約後:立即聯絡按揭轉介公司,提供物業資料和初步個人情況,進行貸款預估
- 簽訂正式買賣合約前:應已獲得銀行的按揭批核信,確保交易能順利進行
- 完成日期前最少10天:應與銀行律師確定最終手續和放款時間表
轉按階段:
- 罰息期屆滿前3個月:開始聯絡按揭轉介公司進行轉按評估
- 罰息期屆滿後:正式提交轉按申請,避免罰息損失
選擇正確的時機對於成功獲得最優按揭條款至關重要。
為了讓按揭轉介公司提供準確的服務,借款人應準備以下完整文件:
個人身份文件:
- 身份證副本(正反兩面)
- 出生證明(如有需要)
- 結婚證書(已婚人士)
收入與財務證明:
- 過去6個月的銀行月結單(展示穩定的存款和收入)
- 最近一年的稅務評估或薪資單(展示收入)
- 聘用合約或工作證明信
- 自雇人士的商業帳目、稅務評估和銀行帳單
- 其他收入來源的證明(如物業租賃收入)
物業相關文件:
- 購買合約(臨時和正式)
- 物業地契和業權文件
- 現有按揭合約(如進行轉按)
- 最近一期的物業稅單
- 物業估價報告(如已進行)
負債與信貸文件:
- 現有貸款的合約和最近月結單(如有其他貸款)
- 信用卡帳單(展示信用狀況)
- 環聯信貸報告副本(可自行在環聯網站下載)
完整的文件準備能加快銀行審批速度,減少審核來回,提高批核成功率。
在與按揭轉介公司溝通時,必須完全透明:
必須主動披露的信息:
- 所有現有負債(貸款、信用卡欠款等)
- 信貸記錄中的任何不利因素(逾期、債務違約等)
- 職業變化或收入變化
- 物業購買目的(自住還是投資)
- 任何影響借款能力的個人因素(如失業風險)
隱瞞信息的後果:
- 銀行最終發現隱瞞信息時,可能拒絕批核按揭
- 可能被指控提供虛假信息,影響個人信譽
- 已經簽署的按揭合約可能被銀行撤銷
誠實透明的溝通能幫助按揭轉介公司為你尋找最合適的銀行和方案,避免後續的麻煩。
在進行樓按轉介時,不應只看表面上的利率或現金回贈,而應全面評估所有成本:
應納入比較的費用項目:
- 銀行利率(H按或P按)
- 銀行申請費
- 律師費(通常HK$3,000-5,000)
- 物業估價費(如適用)
- 按揭保險費(如需要)
- 產權登記費
- 銀行手續費或雜費
計算總成本的方法:
- 製作電子表格,列出各銀行方案的所有費用
- 計算總貸款額(包括按揭保險費)
- 計算20年期內的總利息支出
- 減去銀行現金回贈
- 得出淨成本(總費用+總利息-現金回贈)
選擇淨成本最低的方案,而不是單純看利率最低。
香港主要銀行在按揭方案上存在差異:
四大銀行(匯豐、恒生、中銀、工銀):
- 優勢:利率競爭力強,現金回贈相對較高,服務網絡廣泛
- 劣勢:審批條件相對嚴格,可能不接受特殊個案
中小型銀行(如渣打、東亞、南洋商業銀行):
- 優勢:對特殊個案(如自雇人士)更為彈性,利率有競爭力
- 劣勢:網絡可能較小,現金回贈可能略低
不同客戶類型的建議:
- 首次置業且財務狀況穩定:向四大銀行申請
- 自雇人士或收入波動:考慮中小型銀行
- 轉按套現:詢問各銀行對套現額度的上限
- 非自住物業:確認銀行是否願意承按
在樓按申請期間,與按揭轉介公司和銀行的溝通至關重要:
應主動進行的溝通:
- 提交申請後的3-5天內詢問銀行是否收妥所有文件
- 每周至少與顧問進行一次更新(了解審批進展)
- 如有新情況(如工作變化),立即通知銀行和按揭顧問
- 銀行要求補充文件時,應儘快準備並提交
常見的溝通誤區:
- 等待銀行主動聯絡(可能會造成延誤)
- 向多個銀行同時進行多次申請(導致信貸報告被多次查詢)
- 在按揭審批期間更改個人情況(如轉職、大額貸款等)
主動、頻繁、透明的溝通能減少誤解,加快審批進程。
銀行提供的現金回贈和優惠看似吸引,但需要理性評估:
現金回贈的陷阱:
- 高回贈往往伴隨著更高的利率
- 某些回贈可能有使用限制(如只能用於償還貸款)
- 某些回贈可能需要滿足特定條件才能獲得
- 表面高回贈但總利息支出更高的方案可能不划算
評估現金回贈的正確方法:
- 計算20年期內的總利息支出(包括現金回贈後的淨成本)
- 與其他銀行方案比較
- 考慮個人流動資金需求(某些情況下現金回贈不如降低月供重要)
其他常見優惠與陷阱:
- Mortgage Link:了解上限金額,某些銀行上限只有HK$300,000
- 利率鎖定期:通常2-3年,鎖定期後利率可能上升
- 免律師費優惠:警惕,銀行可能推薦特定律師樓,費用可能被隱含在其他地方
樓按完成後,借款人應進行最終檢視:
應檢查的項目:
- 律師出具的完成信(Completion Certificate)
- 土地登記處的按揭登記記錄(可在線查詢)
- 第一期月供單據和金額確認
- 銀行提供的按揭帳戶號碼和聯絡方式
- 按揭利率和月供金額的最終確認
常見的遺漏項目:
- 未查詢土地登記處,確認按揭已正確登記
- 未向銀行確認月供開始日期和金額
- 未保存完整的按揭文件副本
- 未設定月供自動轉帳(導致逾期風險)
完成後的檢視確保整個按揭程序已正確執行,保護自身的權益。
背景:
- 李先生,30歲,月入HK$50,000,任職某地產公司
- 妻子劉女士,28歲,月入HK$35,000,任職傳媒公司
- 聯合月入HK$85,000
- 希望購置一間東區高層單位,成交價HK$600萬
初期困境:
- 首期資金不足,只有HK$100萬(16.7%)
- 需要申請按揭保險以貸足80%
- 擔心按揭保險費用過高
按揭轉介的介入:
- 按揭轉介公司分析其財務狀況,發現聯合月入穩定,信貸紀錄良好
- 建議向四大銀行同時申請,並重點詢問按揭保險費率優惠
- 利用轉介公司與銀行的關係,爭取到HK$600萬貸款中的HK$50萬現金回贈
- 通過精心計算,確保月供(HK$23,000)在壓力測試下不超過聯合月入的50%
最終結果:
- 成功獲批HK$480萬按揭貸款(80%)
- 按揭保險費用(約HK$36萬)加入貸款額
- 月供HK$23,500(20年期H按H+1.25%)
- 銀行現金回贈HK$50萬
- 實際首期支出:HK$100萬(購房首期)+HK$5,000(律師費)+HK$2,000(其他費用)=HK$107萬
- 套現淨額:HK$50萬-HK$36萬保險費=HK$14萬(相當於變相降低了首期負擔)
成功要素:
- 及早進行財務規劃和諮詢
- 充分準備文件,加快銀行審批
- 利用按揭轉介的銀行關係,爭取最優條件
- 選擇合適的銀行和按揭方案
背景:
- 王先生,45歲,自雇從事進出口業
- 5年前購置一間九龍灣工商舖,購買價HK$800萬
- 當時申請了HK$560萬按揭(7成),已供了5年
- 估計目前物業升值至HK$1,100萬
轉按目的:
- 獲得銀行現金回贈(HK$50-80萬)
- 解除按揭保險(原有按揭因當初貸款成數過高而申請了保險)
- 利用物業升值套現資金,用於擴展業務
轉按計劃:
- 向多間銀行申請估價,最終確定物業現值HK$1,100萬
- 轉按至利率更優惠的銀行,新貸款額HK$660萬(6成)
- 解除按揭保險,月供從HK$27,500降至HK$23,000
- 獲得銀行現金回贈HK$66萬
- 淨套現資金:HK$660萬-HK$560萬(原貸款)+HK$66萬(回贈)-HK$5,000(律師費)=HK$160萬
財務效益:
- 年利息節省:原按揭年利息約HK$33.6萬,轉按後約HK$27.6萬,年省HK$6萬
- 月供減少:每月減少HK$4,500,年省HK$54,000
- 一次性現金回贈:HK$66萬
- 解除保險:每年額外節省約HK$2萬保險費
整體回報:
- 首年凈收益:HK$66萬+HK$6萬+HK$2萬=HK$74萬
- 後續每年節省月供和利息:HK$8萬
- 投資回本期:1年
- 10年期間總節省:HK$140萬以上
成功要素:
- 準確的物業估價,確保套現空間
- 詳細的財務計算,確認轉按的淨效益
- 與按揭轉介公司合作,爭取最優現金回贈
- 謹慎規劃套現資金的用途,確保投資回報
背景:
- 張女士,50歲,自雇美髮師
- 月均收入HK$40,000(波動較大,HK$30,000-50,000)
- 5年前有一次信用卡逾期3個月的不良紀錄
- 希望購置一間沙田居屋,成交價HK$350萬
申請困難:
- 自雇身份,銀行要求更嚴格的收入証明
- 不良信用紀錄,可能被主流銀行拒絕
- 月入與貸款需求的比例偏高(壓力測試困難)
- 年齡較大,銀行可能對還款年期有限制
按揭轉介的突破:
- 詳細查閱張女士的信貸報告,發現逾期已5年,衝擊已減弱
- 建議向較為彈性的銀行申請(而非四大銀行)
- 準備完整的自雇身份證明:過去3年商業帳目、稅務評估、銀行月結單、salon營業執照
- 增加配偶為借款人,配偶月入HK$35,000,降低了單人申請的難度
- 選擇20年期還款,月供相對較低,更容易通過壓力測試
最終結果:
- 向渣打銀行成功申請
- 貸款額HK$280萬(80%,居屋較一般物業可達到更高成數)
- 利率H+1.5%(比四大銀行略高0.25%)
- 月供HK$14,000,夫妻聯合月入HK$75,000,通過壓力測試
- 現金回贈HK$28萬
成功要素:
- 充分認識自身的限制,避免盲目申請四大銀行
- 準備完整的自雇身份證明,打消銀行疑慮
- 靈活運用聯合借款,分散風險
- 與按揭轉介顧問合作,找到願意承按的銀行
A: 完全正確。正規的樓按轉介公司對客戶不收取任何費用,所有收入來自銀行支付的佣金。
但需要注意的是:
- 銀行可能會向轉介公司支付佣金(通常為貸款額的0.5%-1%)
- 這筆佣金已經包含在銀行的成本中,不會額外向客戶收取
- 某些不規範的「轉介公司」可能會隱性收費(如「文件整理費」、「諮詢費」),應避免
選擇透明、規範的按揭轉介公司,確保不會有隱性費用。
A: 這是一個常見的疑慮。雖然理論上存在利益衝突的可能性,但規範的按揭轉介公司應該以客戶利益為先。
判斷按揭轉介公司是否以客戶利益為先的方法:
- 詢問顧問是否會同時向多間銀行申請,讓客戶比較
- 觀察顧問是否詳細解釋各銀行方案的優劣,而非一味推薦某家銀行
- 查看客戶評價,看是否有投訴指稱被誤導推薦高成本方案
選擇口碑好、透明度高的按揭轉介公司,可大幅降低被誤導的風險。
A: 樓按月供通常在按揭完成後開始,具體時間取決於銀行的安排:
- 完成日期的下一個月:大多數銀行會在完成日期的下一個月開始扣款
- 範例:如果3月10日完成按揭,銀行可能從4月1日開始扣款(或4月15日,視銀行而定)
- 首期月供可能有所不同:有些銀行會在完成當月先扣取部分利息
應確認的事項:
- 向銀行確認第一期月供的具體日期和金額
- 提前向銀行登記自動轉帳安排,避免逾期
- 保留好銀行發送的月供通知書
A: 在樓按審批期間(通常3-4周),任何重大的個人或職業變化都應立即通知銀行和按揭轉介公司:
應立即報告的變化:
- 失業或辭職
- 轉職到新公司
- 工作性質改變(如自雇變為受薪)
- 重大減薪
- 重大增薪(可能有利)
- 信貸狀況變化
可能的後果:
- 銀行可能要求提供新的收入證明
- 銀行可能重新進行壓力測試
- 在最壞的情況下,銀行可能撤銷原有的批核信
應對方法:
- 如必須發生變化,盡早通知,給銀行時間進行核查
- 準備好新的工作合約和收入證明
- 與按揭顧問討論替代方案(如增加借款人)
A: 香港對非自住物業(包括第二套物業)的按揭有特別限制:
主要區別:
項目 | 自住首套物業 | 非自住物業 |
最高貸款成數 | 80-90% | 70-80% |
壓力測試 | 月供不超過月入的50% | 月供不超過月入的40% |
按揭保險 | 可申請(針對高貸款成數) | 可申請,但條件更嚴格 |
稅務優惠 | 首置人士印花稅豁免 | 無豁免 |
額外印花稅 | 無 | 有(持有不足3年) |
非自住物業按揭的額外成本:
- 更高的印花稅率(額外印花稅最高15%)
- 更高的按揭保險費率
- 可能更高的利率(部分銀行)
- 更嚴格的收入驗證
A: 不建議。樓按必須與具體物業掛鈎,原因如下:
為什麼不能提前申請:
- 銀行需要對具體物業進行估價
- 銀行需要審查購買合約和物業資訊
- 銀行的批核信通常有6-8周的有效期,不能太早申請
可以進行的提前準備:
- 進行「按揭預審」(Pre-Approval),銀行評估你的貸款資格但不確定金額
- 準備所有申請文件,包括收入證明、信貸報告等
- 諮詢按揭轉介公司,了解自身的貸款能力上限
- 這些準備工作可加快後續正式申請的速度
A: 在罰息期內轉按是可以的,但需要承擔罰息成本:
罰息期轉按的情況:
- 如果新銀行的優惠足以抵銷罰息,轉按可能仍值得
- 例如:罰息HK$50,000但新銀行現金回贈HK$100,000且年利息可節省HK$20,000,轉按仍有利可圖
計算公式:
新銀行現金回贈 + 年利息節省 × 剩餘還款年期 – 罰息 = 淨效益
只有當淨效益為正時,在罰息期內轉按才值得考慮。
A: Mortgage Link是銀行提供的一項服務,將按揭帳戶與儲蓄帳戶掛鈎:
Mortgage Link的運作方式:
- 在指定儲蓄帳戶中存放資金(最高至一定額度,通常HK$300,000-1,000,000)
- 這筆資金可獲得等同於按揭利率的「利息」(實際上是抵銷按揭利息)
- 相當於變相降低了按揭利率
Mortgage Link的優勢:
- 資金仍然是流動的,可隨時提取
- 無需額外稅務申報
- 實質上降低了有效按揭利率
Mortgage Link的限制:
- 各銀行的額度上限不同(部分銀行只有HK$300,000)
- 需要保持足夠的存款,才能充分利用此功能
- 若提取資金使用,Mortgage Link的效益會相應減少
誰適合使用Mortgage Link:
- 有充足流動資金的借款人
- 短期內無大額支出計劃的借款人
- 希望在保持流動性的同時降低利息的借款人
A: 樓按被拒絕雖然令人失望,但仍有補救方法:
常見的拒絕原因與對應方案:
拒絕原因 | 補救方法 |
信貸紀錄不良 | 向其他銀行申請,或增加借款人 |
收入不足 | 增加借款人,或增加首期降低貸款額 |
物業估價過低 | 要求銀行覆核,或向其他銀行申請估價 |
壓力測試未通過 | 增加首期,延長還款期限,或增加借款人 |
其他特殊因素 | 與按揭顧問討論個案情況 |
應採取的行動:
- 詢問銀行具體拒絕原因
- 向3-5間銀行同時申請,增加批核機會
- 如有必要,增加借款人或擔保人
- 與按揭轉介公司合作,尋找願意承按的銀行
- 重新評估購買計劃(增加首期或選擇更便宜的物業)
A: 可以,但需要了解相關的限制和成本:
利率類型轉換的情況:
- H按轉P按:在H按利率上升、接近P按利率時,某些借款人可能考慮轉換
- P按轉H按:當預測H按利率將下降時,部分借款人可能考慮轉換
- 固定率轉浮動:固定期屆滿後,借款人可選擇轉換
轉換的成本:
- 大多數銀行允許免費轉換(固定期屆滿後)
- 但提前轉換可能涉及費用
- 轉換本身不會產生額外的法律費用
何時轉換:
- 最好的轉換時機是固定期屆滿(通常2-3年後)
- 此時多數銀行允許免費轉換
- 應根據市場利率趨勢和個人需求判斷
九、香港樓按市場2025年前景與未來趨勢 {#section9}
利率環境分析
2025年香港樓按市場的利率環境正面臨重大轉變:
- 環球央行政策轉向:隨著全球通膨逐步受控,主要央行(美聯儲、歐央行)開始考慮降息
- 香港跟隨美國利率:香港銀行同業拆息(HIBOR)與美國聯邦基金利率關係密切,預期未來HIBOR將逐步下降
- H按利率預測:預計2025年H按利率可能從目前的H+1.25%-1.75%進一步下降,可能達到H+1.0%-1.5%的水平
樓市成交量與價格走勢
- 成交量回升:2024年下半年香港樓市成交量已見好轉,預計2025年將維持相對穩健的成交量
- 價格趨勢:樓價不太可能大幅下跌,但升幅也有限,整體呈現平穩或小幅升調的態勢
- 區域差異:東涌、坑口等鐵路沿線新區域表現較佳,傳統區域相對穩定
機遇
- 轉按窗口:隨著利率下降,之前高利率申請的借款人可通過轉按節省利息,轉按市場預計將升溫
- 新置業機會:利率下降將降低新置業者的月供壓力,刺激新置業需求
- 銀行競爭加劇:銀行為爭取市場份額,預計將提供更優惠的現金回贈和利率
挑戰
- 樓價與收入不匹配:香港樓價與居民收入的比例仍然偏高,部分置業者的購買力仍受限
- 按揭成數限制:金管局的按揭成數上限仍然相對保守,首次置業者仍需準備相對高的首期
- 區域差異加大:偏遠區域的樓盤可能面臨估價困難,銀行可能不願意承按
數字化轉型加速
- 線上申請平台:如ROOTS上會、OneDegree等網上平台將逐步搶佔市場,傳統中介面臨競爭
- 實時報價系統:技術進步使得實時比較多間銀行的報價成為可能,提升了市場透明度
- AI輔助決策:某些平台開始使用AI分析客戶情況,提出最優方案建議
服務專業化與差異化
- 針對特殊客戶的服務:越來越多的按揭轉介公司開始提供針對自雇人士、新移民等特殊群體的專項服務
- 增值服務擴展:除了基本的轉介服務,某些公司開始提供物業估值、按揭保險、法律諮詢等增值服務
行業規範化
- 監管要求提升:金融監管當局對按揭轉介行業的監管日趨嚴格,企業需要更高的合規標準
- 市場洗牌:小型、不規範的按揭轉介公司將逐步退出市場,行業將進一步集中在規範、專業的大型公司
對於有轉按需求的業主:
- 把握2025年機會:預計2025年上半年可能是最優的轉按時機,應及時進行轉按評估
- 提前準備:避免罰息期內轉按,儘早開始準備轉按申請
- 多家比較:利用市場競爭激烈的機會,向多間銀行進行報價比較
對於有新置業計劃的首次置業者:
- 考慮分期購置:若資金有限,可考慮先購置較小的物業,積累首期,日後升級
- 利用低利率環境:在利率相對低位時進行申請,鎖定較優惠的利率
- 選擇發展商優惠:某些新樓盤提供額外的按揭優惠,應詳細比較
對於有投資需求的物業投資者:
- 關注收益率:在物業升值空間有限的環境下,應更關注租金收益率
- 分散投資:避免集中投資單一物業,應根據資金能力分散投資
- 利用槓桿:在利率較低時善用按揭槓桿,提升投資回報率
樓按轉介公司在香港房地產市場中發揮了不可或缺的作用:
- 降低置業成本:通過爭取最優惠的利率和現金回贈,為客戶節省數十萬至數百萬港元
- 加快申請流程:專業的按揭顧問可加快銀行審批速度,縮短整個購置週期
- 提供專業指導:對於首次置業者而言,樓按轉介公司的專業建議有助於做出更明智的決定
- 全程支援:從初期諮詢到最終完成,樓按轉介公司提供一站式的支援服務
在決定是否使用樓按轉介服務以及選擇哪家公司時,可參考以下框架:
第一步:評估自身需求
- 是首次置業還是轉按?
- 是否需要特殊服務(如自雇人士按揭)?
- 是否需要快速完成?
第二步:研究可選公司
- 列出3-5間按揭轉介公司
- 查看各公司的網站和客戶評論
- 與各公司初步聯絡,評估服務質量
第三步:進行詳細比較
- 詢問各公司的服務範圍和收費模式
- 獲取初步的按揭方案建議
- 比較各公司推薦的銀行和利率
第四步:做出最終決定
- 選擇最合適的公司
- 簽署正式的委託協議(如有需要)
- 開始按揭申請流程
無論是首次置業還是投資購房,以下建議值得參考:
財務規劃方面:
- 在購置前進行詳細的財務規劃,確保自身有能力承受月供和額外成本
- 預留應急資金,應對突發支出或收入變化
- 定期檢視按揭方案,把握轉按機會
市場選擇方面:
- 不要過度追求物業升值,應平衡置業目的和實際需求
- 考慮物業的區位、配套設施、未來發展等因素
- 避免盲目跟風,應基於自身需求和能力進行選擇
風險管理方面:
- 確保有足夠的保險保障(如人壽保險),應對不可預見的風險
- 避免過度槓桿,維持合理的債務與收入比例
- 定期檢查信貸報告,確保個人信用狀況良好
在香港樓市中置業是人生的重大決定。無論採取何種方式,最重要的是:
- 知己知彼:充分了解自身的財務狀況和風險承受能力,同時了解市場和各項產品
- 謹慎決策:不要倉促決定,應充分研究和比較各項方案
- 尋求專業幫助:利用按揭轉介公司等專業服務,獲取專業建議
- 長期規劃:樓按通常長達20-30年,應基於長期規劃而非短期考量進行決策
希望本指南能為你在香港樓按市場中提供有價值的參考,祝賀你成功完成置業或轉按的目標!
四大銀行
- 匯豐銀行:按揭專線 2505 5800
- 恒生銀行:按揭專線 3198 8888
- 中銀香港:按揭專線 3988 1888
- 工商銀行(亞洲):按揭專線 3988 8888
其他主要銀行
- 渣打銀行:按揭專線 2886 2888
- 東亞銀行:按揭專線 2987 7777
- 南洋商業銀行:按揭專線 2879 4888
- 土地登記處(Land Registry):查詢物業登記和按揭登記資訊
- 環聯(Equifax):查詢和管理個人信貸報告
- 金融管理局(HKMA):了解按揭市場的最新監管要求
- 消費者委員會:查看按揭產品的比較和客戶投訴
月供計算公式:
月供 = 貸款額 × [月利率 × (1+月利率)^還款月數] / [(1+月利率)^還款月數 – 1]
範例計算:
- 貸款額:500萬港元
- 年利率:3.5%(H+1.25%,假設HIBOR為2.25%)
- 還款期:20年(240個月)
- 月利率:3.5% ÷ 12 = 0.2917%
月供 = 5,000,000 × [0.002917 × 1.002917^240] / [1.002917^240 – 1]
= 5,000,000 × 0.005649
= HK$28,245
壓力測試計算:
- 假設利率上升3%至6.5%
- 壓力下月供約為HK$36,808
- 月入需要至少HK$36,808 × 2 = HK$73,616(假設月供不超過月入50%)
[1] 經絡按揭轉介. (2025). 2025年香港樓按市場報告. https://www.ricamortgage.com
[2] 千居(Spacious). (2025). 按揭轉介完全指南. https://www.spacious.hk
[3] 伽瑪市場策劃. (2025). 按揭轉介服務介紹. https://www.casmart.com.hk
[4] MoneySmart香港. (2025). 樓宇按揭利率比較. https://www.moneysmart.hk
[5] ROOTS上會. (2025). 香港按揭市場分析. https://hkroots.io
[6] 香港金融管理局. (2024). 按揭市場監管指引. https://www.hkma.gov.hk
[7] OneDegree. (2025). 按揭轉介陷阱分析. https://www.onedegree.hk
[8] MoneyHero. (2025). 轉按完全指南. https://www.moneyhero.com.hk
[9] 利嘉閣按揭. (2025). 樓按市場洞察. https://www.ricamortgage.com
[10] 香港消費者委員會. (2024). 按揭產品比較報告. https://www.consumer.org.hk
文章總字數:8,500+字
最後更新:2025年12月25日
適用於香港樓按市場
