## 前言：為什麼樓按轉介如此重要？
在香港這個全球最昂貴的房地產市場之一，置業對於大多數人來說都是人生中最重要的財務決定。無論您是首次置業的新手，還是想要轉按套現的業主，都可能會考慮使用樓按轉介服務。**樓按轉介**已經成為香港置業過程中不可或缺的一部分，而選擇正確的**樓按轉介公司**——比如樓按皇——可以為您節省高達數十萬港元，並大大簡化整個申請流程。
本文將為您詳細解析樓按轉介、轉按、樓字按揭等關鍵概念，幫助您充分理解按揭轉介的整個過程，並揭示在選擇**按揭轉介**服務時需要注意的重要事項。無論您的目標是獲得最優惠的**樓按**利率，還是想要通過**轉按套現**來改善您的財務狀況，本指南都將為您提供全面的專業建議。
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## 第一部分：樓按基礎知識
### 什麼是樓按（按揭）？
樓按，正式名稱為「樓宇按揭貸款」，是指借款人向銀行或金融機構借取大筆資金來購買物業，並以該物業作為抵押品的貸款方式。在香港，樓按是置業者獲得購房資金的主要途徑。通常來說，購房者需要支付樓價的20%-50%作為首期，而剩餘的金額就透過**樓按**來償付。
#### 樓按的基本構成：
**貸款額度**：樓按的貸款額通常不超過樓價的80%-90%，但這取決於多個因素，包括借款人的信用評分、收入穩定性、現有債務以及所購物業的位置和年齡。
**還款期限**：香港的樓按還款期通常為15-30年，較長的還款期能夠降低每月的供款金額，但總利息支付會相應增加。
**利率類型**：樓按通常分為兩種利率方式——浮動利率（如H+1.3%）和固定利率。浮動利率會根據銀行同業拆息（HIBOR）的變化而改變，而固定利率在整個還款期內保持不變。
**現金回贈**：當您申請樓按時，銀行或透過**樓按轉介**公司常常會提供現金回贈，通常為樓價的1%-2.05%，這筆款項可以用來抵償購房的各項費用。
### 樓字按揭是什麼？與樓按有何不同？
「樓字按揭」是香港特有的一種按揭形式，主要用於購買由房屋委員會管理的公共房屋項目。樓字按揭專門為購買樓字樓（即公屋）的業主設計，其條款和利率與購買私人物業的**樓按**略有不同。
#### 樓字按揭的獨特特點：
**樓價上限**：樓字按揭通常適用於價格相對較低的公共房屋單位，樓價通常在200萬至600萬港元之間。
**按揭成數限制**：樓字按揭的成數通常為70%-80%，較私人物業的樓按為低。
**利率優惠**：由於樓字樓的風險較低，銀行通常會提供更優惠的利率。通過樓按皇等專業**樓按轉介**公司，您可以輕鬆比較不同銀行的樓字按揭優惠。
**申請流程簡化**：樓字按揭的申請過程相對簡單，因為樓字樓的估價和風險評估較為標準化。
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## 第二部分：樓按轉介服務詳解
### 樓按轉介是什麼？
樓按轉介（Mortgage Referral）是指由持牌的樓按轉介公司或地產經紀，根據客戶的需求，將其轉介給合適的銀行或金融機構進行按揭申請的服務。樓按皇作為香港領先的**樓按轉介**公司，致力於為客戶提供專業、透明的按揭轉介服務。
#### 樓按轉介如何運作？
1. **初步諮詢**：當您決定購買物業或考慮轉按時，您可以聯繫樓按轉介公司，如樓按皇，提供您的基本資訊。
2. **財務評估**：專業的樓按轉介專員會根據您的收入、負債、信用評分等因素進行全面評估，以確定您可以借取的最高貸款額度。
3. **產品推薦**：樓按轉介公司會根據評估結果，推薦最適合您的樓按產品和銀行。樓按轉介服務的優勢在於其與多家銀行的合作關係，因此能夠提供廣泛的選擇。
4. **文件準備**：樓按轉介公司會協助您準備所有必要的申請文件，包括收入證明、資產證明等。
5. **向銀行提交申請**：樓按轉介公司將您的申請提交給選定的銀行進行審批。
6. **跟進與協調**：在整個審批過程中，樓按轉介公司會與銀行保持溝通，並及時將進展情況反饋給您。
7. **簽署文件**：一旦銀行批准您的申請，樓按轉介公司會協助您簽署所有必要的按揭合同文件。
### 樓按轉介的主要優勢
選擇專業的**樓按轉介**服務，如樓按皇提供的服務，有以下七大核心優勢：
#### 優勢一：獲得最優惠的樓按利率
樓按轉介公司與香港主要銀行（包括匯豐、恒生、渣打、中銀、建行等）都有密切的合作關係。這意味著樓按轉介公司能夠：
– 即時掌握各銀行最新的樓按利率
– 為您爭取到銀行內部的優惠利率，有時甚至是大眾未知的特殊優惠
– 比較多家銀行的樓按產品，找到最符合您需求的利率方案
透過樓按轉介，您可以輕鬆將樓按利率從H+1.5%降至H+1.3%，甚至更低，這在整個30年還款期內可以為您節省數十萬港元的利息。
#### 優勢二：獲得更高的現金回贈
樓按轉介公司與銀行的合作協議允許其提供額外的現金回贈。透過樓按轉介，您可能獲得：
– 銀行基礎現金回贈：通常為樓價的1%
– 樓按轉介公司的額外回贈：額外0.05%-0.4%
– 總計現金回贈：最高達樓價的2.05%
舉例來說，購買一個800萬港元的物業，透過樓按轉介可能獲得16萬港元的現金回贈，這筆款項可以直接用於抵償購房費用、律師費、估價費等。
#### 優勢三：簡化複雜的申請流程
購買物業涉及多個步驟和複雜的文件要求。樓按轉介公司通過以下方式簡化這個過程：
– 一次性向多家銀行申請，無需親自走訪各銀行
– 準備和檢查所有申請文件，確保符合銀行要求
– 解釋複雜的按揭條款和條件
– 處理銀行與客戶之間的溝通，節省您的時間和精力
#### 優勢四：專業的財務規劃建議
樓按轉介公司的專員都受過培訓，能夠：
– 分析您的個人財務狀況
– 推薦最適合您的按揭成數和還款期限
– 進行壓力測試計算，確保您能夠承受利率上升
– 比較不同的還款計劃（例如只還息不還本 vs. 本息均攤）
#### 優勢五：完全免費的服務
樓按轉介公司的費用來自於銀行的轉介費用，而非由客戶承擔。這意味著：
– 您不需要支付任何樓按轉介費用
– 樓按轉介費用不會從您的貸款額中扣除
– 您可以放心地比較和選擇最優惠的樓按產品，而不必擔心額外的成本
#### 優勢六：節省時間和精力
沒有樓按轉介服務的情況下，您需要：
– 親自走訪多家銀行
– 花費數小時與銀行職員溝通
– 自行準備和檢查文件
– 手動比較不同銀行的利率和回贈
透過樓按轉介，這一切都可以在線上或通過電話進行，大幅節省您的時間。
#### 優勢七：降低被欺騙的風險
非法的按揭中介可能會：
– 隱瞞某些條款和費用
– 提供虛假的利率承諾
– 要求客戶簽署不利的合同
– 將客戶信息出售給第三方
樓按轉介公司（如樓按皇）持有正式的地產代理執照或按揭中介牌照，受香港地產代理監管局的監督，這為您的權益提供了法律保護。
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## 第三部分：轉按服務詳解
### 什麼是轉按？
轉按（Refinance）是指將現有的物業按揭從一家銀行轉移到另一家銀行的過程。簡單來說，如果您已經從銀行A獲得了樓按，而現在想要將這筆貸款轉移到銀行B，這就是轉按。轉按是一種常見的財務策略，可以幫助業主：
– 獲得更低的利率
– 獲得現金回贈
– 改變還款期限
– 套現資金用於其他投資或生活開支
### 轉按的主要優勢
#### 節省利息開支
假設您原來的樓按利率為P按5.5%，而市場上新的樓按利率為H+1.3%（目前約為4.5%-5.0%）。通過轉按，您可以節省高達0.5%-1.0%的年利率。對於一個500萬港元的貸款，這意味著每年可以節省25,000-50,000港元的利息。
#### 獲得現金回贈
當您進行轉按時，新銀行通常會提供現金回贈，通常為樓價的1%-2%。這筆回贈可以用於：
– 償還原銀行的轉按罰息
– 支付律師費用
– 用於home improvement或其他用途
– 直接存入您的銀行帳戶
#### 套現資金
如果您的物業估價已經上升，或者您已經償還了部分貸款，您可能能夠借取更多的資金。例如，如果您的物業現在估值為1,000萬港元，而您還有600萬港元的貸款未償，您可能能夠借取最多800萬港元（80%的估值），從而套現200萬港元用於其他用途。
#### 改變還款期限
透過轉按，您可以根據您目前的財務狀況調整還款期限。如果您的收入增加，您可以選擇較短的還款期限以節省利息；如果您的支出增加，您可以選擇較長的還款期限以減少每月供款。
### 轉按的申請流程
#### 第一步：評估轉按機會
在考慮轉按之前，您應該：
1. **檢查原按揭合同**：了解轉按罰息期的規定。許多銀行在前1-3年內有轉按罰息，您需要計算罰息成本是否值得進行轉按。
2. **獲取物業估價**：新銀行需要重新評估您的物業價值。通常，估價會由銀行指定的估價師進行。
3. **檢查信用評級**：確保您的信用評級良好，以便獲得優惠的轉按利率。
4. **計算轉按的淨收益**：比較轉按成本（罰息、律師費、估價費等）與預期的節省（利息節省、現金回贈等），確保轉按是值得的。
#### 第二步：選擇新銀行
這是樓按轉介公司最有價值的地方。透過樓按轉介，您可以：
– 比較所有主要銀行的轉按利率和回贈
– 了解每家銀行對不同客戶類型的政策
– 選擇最適合您的轉按產品
例如，有些銀行對樓齡較高的物業有限制，有些銀行對自僱人士的審批較為寬鬆。樓按轉介公司的專業知識可以幫助您避免選擇不合適的銀行。
#### 第三步：準備轉按文件
典型的轉按所需文件包括：
– **身份證明**：香港身份證或護照副本
– **住址證明**：最近三個月的水電費單據或銀行結單
– **收入證明**：僱員通常需要提供過去三個月的薪金單；自僱人士則需要提供過去一年的稅單或會計師核實的財務報表
– **現有按揭文件**：原銀行的按揭合同副本和最近的按揭結單
– **資產證明**：銀行儲蓄賬戶結單，展示您的流動資產
樓按轉介公司會協助您準備這些文件，並確保所有文件都符合新銀行的要求。
#### 第四步：提交轉按申請
樓按轉介公司會將您的完整申請提交給新銀行。新銀行通常會在5-10個工作日內進行初步審批。
#### 第五步：銀行審批和估價
新銀行會：
1. **進行信用檢查**：查看您的信用評級和借貸記錄
2. **進行物業估價**：派遣估價師評估您的物業當前價值
3. **進行審核**：確認您的收入、資產和債務信息
4. **發出預先批核信**：如果一切順利，銀行會發出預先批核信，確認他們願意提供轉按貸款
整個審批過程通常需要2-4週。
#### 第六步：簽署文件
一旦銀行批准您的轉按申請，您需要：
1. **與律師見面**：簽署新的按揭契約和其他法律文件
2. **支付轉按費用**：包括律師費（通常2,000-3,500港元）、估價費（通常1,500-3,000港元）和其他雜費
3. **確認所有條款**：最後確認利率、還款期限、現金回贈等條款無誤
#### 第七步：完成轉按
在完成日期（通常簽署文件後1-2週），新銀行會：
1. **清償原按揭**：新銀行直接支付給原銀行以清除您的舊按揭
2. **償還轉按罰息**：從新貸款中扣除任何轉按罰息
3. **支付現金回贈**：將現金回贈轉入您的指定賬戶
4. **支付任何套現金額**：如果您進行了轉按套現，新銀行會將套現金額轉入您的賬戶
完成後，您的按揭就正式轉移到了新銀行。
### 為什麼應該透過樓按轉介進行轉按？
許多業主直接向銀行申請轉按，而不知道他們可能失去了獲得更高現金回贈的機會。樓按轉介公司的優勢包括：
– **自動比較所有銀行的轉按利率**：您無需自己聯繫每一家銀行
– **協商更優惠的條款**：樓按轉介公司與銀行有長期合作關係，有時能夠為客戶爭取到銀行的内部優惠
– **幫助您計算轉按的淨收益**：確保轉按確實能為您節省金錢
– **簡化整個過程**：只需與樓按轉介公司溝通，而非與銀行直接溝通
– **免費服務**：完全不收取任何費用
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## 第四部分：按揭轉介時需要注意的重要事項
選擇按揭轉介服務時，了解潛在的陷阱和注意事項至關重要。以下是您必須警惕的主要事項：
### 1. 驗證樓按轉介公司的牌照和資格
#### 檢查地產代理監管局（EAA）牌照
香港所有進行按揭轉介業務的公司都必須持有香港地產代理監管局頒發的牌照。要檢查一個樓按轉介公司是否合法：
1. 訪問地產代理監管局官方網站：www.eaa.org.hk
2. 使用「查詢地產代理資料」功能
3. 輸入公司名稱，查看是否有有效的牌照記錄
4. 確認牌照狀態為「有效」，而非「已撤銷」或「已過期」
合法的樓按轉介公司（如樓按皇）會在其網站上清楚地列出其牌照號碼和資質。
#### 檢查公司背景和歷史
選擇樓按轉介公司時，應該：
– 查詢公司的成立年份和營運歷史
– 閱讀客戶評價和案例
– 檢查是否有任何投訴記錄
– 確認公司在香港主要商業地址是否為實體辦公室，而非虛擬辦公室
歷史悠久、信譽良好的樓按轉介公司通常會收到較多的正面評價和推薦。
### 2. 了解現金回贈的實際計算方式
#### 回贈計算中的常見陷阱
雖然樓按轉介公司通常宣傳最高可獲得2.05%的現金回贈，但實際情況可能更複雜：
**回贈上限規則**：根據香港金融管理局（HKMA）的規定，如果銀行或樓按轉介公司提供的總現金回贈超過樓價的1%，超出部分將從您的貸款額中直接扣除。
例如，如果您購買樓價800萬港元的物業：
– 如果回贈為樓價的1%（80,000港元），您獲得全額回贈，不影響貸款額
– 如果回贈為樓價的1.5%（120,000港元），您獲得全額回贈，但貸款額會相應減少40,000港元
– 如果回贈為樓價的2.05%（164,000港元），您獲得全額回贈，但貸款額會相應減少64,000港元
這意味著更高的現金回贈可能會導致您能借取的總金額減少。樓按轉介公司應該清楚地向您解釋這一點，並幫助您計算實際收益。
#### 了解回贈的來源
樓按轉介公司可能會提供兩部分的回贈：
1. **銀行回贈**：由銀行直接提供，通常為樓價的1%-1.5%
2. **樓按轉介公司回贈**：由樓按轉介公司提供，通常為樓價的0.05%-0.4%
重要的是要明確這些回贈分別來自哪裡，以及是否有任何隱藏的條件或扣款。
### 3. 確認利率和條款的可靠性
#### 避免口頭承諾
許多樓按轉介公司會在初步諮詢時提供非常吸引人的利率和條款承諾。然而，這些口頭承諾可能不會在最終的銀行批准中得到尊重。
您應該：
– 要求樓按轉介公司提供書面的利率和條款確認
– 在簽署任何文件之前，確認銀行已經發出預先批核信，明確列出最終的利率和條款
– 不要依賴於樓按轉介公司的口頭保證
#### 理解不同的利率類型
樓按有兩種主要的利率類型，每種都有其優缺點：
**浮動利率（H按）**：
– 利率與銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎，通常為H+1.3%
– 當HIBOR下降時，您的利率也會下降；當HIBOR上升時，您的利率也會上升
– 浮動利率通常初期較低，但長期風險較高
– 適合預期利率下降或計劃短期持有物業的借款人
**固定利率（P按）**：
– 利率在整個還款期內固定不變，通常為3%-4.5%
– 提供確定性和保護，防止利率上升的風險
– 固定利率通常初期較高，但長期更可預測
– 適合希望確定每月供款金額、計劃長期持有物業的借款人
樓按轉介公司應該幫助您根據您的財務狀況和市場預期選擇最合適的利率類型。
### 4. 注意隱藏費用和額外收費
#### 常見的樓按費用
當您申請樓按時，除了利息和本金外，還可能涉及以下費用：
**律師費**（Conveyance Fee）：
– 新造按揭或轉按時的法律文件準備和簽署費用
– 通常為2,000-4,000港元
– 不能省略，但您有權選擇自己的律師
**估價費**（Valuation Fee）：
– 銀行委派估價師評估物業價值的費用
– 通常為1,500-3,000港元，取決於物業價格和複雜性
– 銀行可能會收取此費用，或由借款人支付
**按揭保費**（Mortgage Insurance Premium）：
– 如果您的貸款額超過樓價的80%，您需要購買按揭保險
– 保費通常為貸款額的1.15%-2.6%，取決於貸款成數
– 這筆費用通常添加到貸款額中，由您在整個還款期內償還
**查冊費**（Search Fee）：
– 律師查冊物業產權記錄的費用
– 通常為200-400港元
**其他雜費**：
– 銀行處理費、文件製作費等
– 通常為500-1,000港元
一個誠實的樓按轉介公司應該在初步諮詢時向您詳細列出所有這些費用。
#### 警惕不合理的費用
某些不良的樓按轉介公司可能會嘗試向您收取以下費用：
– **樓按轉介申請費**：這不應該收取，因為樓按轉介公司的費用來自銀行
– **「加急處理費」**：這通常是不必要的，應該拒絕支付
– **「顧問費」或「評估費」**：這應該是樓按轉介公司基本服務的一部分，不應該額外收費
如果樓按轉介公司要求您支付任何費用，應該立即提高警覺。
### 5. 了解按揭保險的影響
#### 什麼是按揭保險？
按揭保險（Mortgage Insurance）是一種保險產品，保護銀行在借款人違約時的損失。當您的貸款額超過樓價的80%時，銀行會要求您購買按揭保險。
#### 按揭保險的成本
按揭保險的成本取決於您的貸款成數：
| 貸款成數 | 保費率 |
|——–|——|
| 80%-85% | 1.15%-1.6% |
| 85%-90% | 1.6%-2.1% |
| 90%-95% | 2.1%-2.6% |
例如，如果您購買樓價800萬港元的物業，並借取720萬港元（90%貸款成數），按揭保費為720萬 × 2.15% = 154,800港元。
#### 計算總貸款額時的影響
按揭保費通常會被添加到貸款額中，這意味著您實際需要償還的金額會增加。樓按轉介公司應該清楚地向您顯示按揭保費如何影響您的總貸款額和每月供款。
### 6. 審查銀行的罰息條款
#### 什麼是轉按罰息？
許多銀行在按揭合同的前1-3年內設定轉按罰息。這意味著如果您在罰息期內選擇轉按，您需要支付一筆懲罰性費用。
#### 罰息的計算方式
罰息通常按以下方式計算：
– **固定罰息**：例如貸款額的1%-2%（視罰息期而定）
– **利息差額罰息**：例如原利率與新利率之間的差異乘以還款期限
– **提前還款罰息**：對於固定利率按揭，可能涉及提前還款罰息
例如，如果您有500萬港元的按揭，罰息為貸款額的2%，您需要支付100,000港元的罰息才能進行轉按。
樓按轉介公司應該幫助您計算這筆成本，並確定轉按是否仍然值得進行。
### 7. 比較不同的按揭產品
#### H按 vs. P按：詳細比較
香港市場上最常見的兩種按揭類型是H按和P按。透過樓按轉介，您應該清楚地理解兩者之間的差異：
**H按（浮動利率）**：
– 利率：H+1.3%-1.5%（目前約為4.5%-5.0%）
– 利率波動性：隨HIBOR變化
– 初期利息：通常較低
– 適合人群：預期利率下降、準備短期內轉按的借款人
– 風險：利率上升時，月供會增加
**P按（固定利率）**：
– 利率：3%-4.5%（固定）
– 利率波動性：無波動
– 初期利息：通常較高
– 適合人群：希望確定月供、預期利率上升的借款人
– 優勢：可預測性強，便於長期財務規劃
樓按轉介公司應該根據您的財務狀況、預期持有期限和對利率波動的容忍度，提供專業的建議。
#### 其他特殊按揭產品
除了標準的H按和P按，某些銀行還提供特殊的按揭產品，包括：
– **彈性罰息按揭**：允許借款人在罰息期內進行一定額度的額外還款而無需支付罰息
– **高息存款掛鈎戶口**：與按揭利率掛鈎的高息儲蓄賬戶，可以降低實際利息支付
– **自由釐定按揭**：允許借款人自行選擇利率和還款方式的靈活按揭產品
樓按轉介公司應該向您介紹這些特殊產品，並幫助您確定哪一個最適合您的需求。
### 8. 保護您的個人信息
#### 資料安全的重要性
在進行樓按轉介申請時，您將向樓按轉介公司提供敏感的個人信息，包括：
– 身份證號碼
– 收入信息
– 銀行賬戶詳情
– 物業信息
不良的樓按轉介公司可能會：
– 將您的信息出售給第三方市場營銷公司
– 使用您的信息進行詐騙活動
– 未經同意將您的信息共享給多家銀行
#### 保護個人信息的最佳實踐
為了保護您的個人信息，您應該：
1. **只向可信的樓按轉介公司提供信息**：選擇持牌、信譽良好的公司
2. **要求簽署保密協議**：確保樓按轉介公司承諾不會將您的信息用於其他目的
3. **直接向銀行提供敏感信息**：為了額外安全，您可以要求直接將敏感信息提供給銀行，而不是通過樓按轉介公司
4. **了解數據使用政策**：在簽署任何文件之前，仔細閱讀樓按轉介公司的隱私政策
5. **定期檢查信用報告**：定期檢查環聯信貸報告，以發現任何未經授權的信用申請
### 9. 了解壓力測試要求
#### 什麼是壓力測試？
香港金融管理局（HKMA）規定，申請按揭時借款人必須通過「壓力測試」。壓力測試是為了確保借款人即使在利率上升的情況下仍然能夠承擔按揭供款。
#### 壓力測試的要求
按照HKMA的現行規定，借款人的按揭供款與收入比率不能超過：
– **壓力測試前**：50%（即每月供款不超過月收入的50%）
– **壓力測試後**：60%（即在利率上升3%的情況下，每月供款不超過月收入的60%）
例如，如果您的月收入為30,000港元，您的每月按揭供款不能超過15,000港元（50%），並且在利率上升3%的情況下，供款仍然不能超過18,000港元（60%）。
#### 樓按轉介公司的角色
樓按轉介公司應該：
1. **進行初步壓力測試**：根據您的收入信息，計算您能夠借取的最高貸款額度
2. **解釋測試結果**：向您清楚地解釋壓力測試如何影響您的借款額度
3. **幫助改進**：如果您無法通過壓力測試，樓按轉介公司可能會建議：
– 增加首期付款，減少借款額度
– 延長還款期限，降低每月供款
– 增加共同借款人，提高整體收入
### 10. 了解樓齡和估價的影響
#### 樓齡如何影響按揭？
銀行通常會根據物業的樓齡設定不同的按揭政策：
– **樓齡0-10年**：最優惠的條款，通常最高可借80%-90%
– **樓齡10-20年**：基本條款相同，部分銀行可能略微收緊條件
– **樓齡20-30年**：某些銀行開始對樓齡較高的物業設限
– **樓齡30-40年**：部分銀行可能不願意承造，或設定較低的貸款成數上限
– **樓齡40年以上**：很難從主流銀行獲得按揭，可能需要轉向副級貸款機構
#### 樓齡與按揭期限的關係
銀行還通常規定，按揭期限加上物業樓齡不能超過50年。例如：
– 如果物業樓齡為25年，最長按揭期限為25年（50-25=25）
– 如果物業樓齡為40年，最長按揭期限為10年（50-40=10）
這可能會導致較短的還款期限，從而增加每月供款。樓按轉介公司應該幫助您了解這些限制，並根據物業樓齡推薦合適的按揭產品。
#### 估價對按揭額度的影響
銀行會委派估價師對您的物業進行獨立估價。估價結果將直接影響您能夠借取的最高金額：
– 如果估價低於購買價格，您能借取的金額也會相應減少
– 例如，如果您購買樓價800萬港元的物業，但銀行估價僅為700萬港元，您最高只能借取560萬港元（80%的700萬），而非640萬港元
這可能會增加您所需的首期付款。樓按轉介公司應該根據類似物業的市場估價，提前預告可能的估價結果。
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## 第五部分：選擇最佳的樓按轉介公司
### 評估樓按轉介公司的標準
選擇合適的樓按轉介公司是確保成功申請樓按和轉按的關鍵。以下是您應該考慮的主要標準：
#### 1. 牌照和監管
– 在地產代理監管局官網查詢牌照狀態
– 確認牌照為「有效」，無任何投訴記錄
– 確認公司名稱與注冊的牌照所有人一致
#### 2. 與銀行的合作關係
優秀的樓按轉介公司應該與香港主要的銀行都有合作關係，包括：
– 本地銀行：匯豐、恒生、渣打、東亞、中銀、建行等
– 國際銀行：花旗、瑞銀集團等
– 後級貸款機構：如果您的條件較為複雜
與更多銀行的合作意味著您有更多的選擇，更可能找到最適合您的樓按產品。
#### 3. 服務透明度
優秀的樓按轉介公司應該：
– 清楚地列出所有費用（或確認完全免費）
– 以書面形式確認利率、條款和現金回贈
– 提供詳細的按揭計算和比較
– 不隱瞞任何條件或限制
#### 4. 專業知識和經驗
樓按轉介公司的職員應該：
– 具有深入的按揭知識和市場理解
– 能夠回答您的所有問題並提供詳細的解釋
– 具有多年的行業經驗
– 持有相關的專業資格（如按揭經紀執照）
#### 5. 客戶評價和案例
– 閱讀獨立評價網站上的客戶評論
– 查詢客戶是否曾經成功完成按揭或轉按申請
– 詢問樓按轉介公司是否可以提供參考客戶
– 檢查是否有任何負面新聞報導
#### 6. 客戶服務質量
優秀的樓按轉介公司應該提供：
– 迅速的響應時間（24小時內回應查詢）
– 多種溝通渠道（電話、電郵、WhatsApp、面對面會議）
– 全面的文件追蹤和進展更新
– 整個申請過程中的專員持續支持
#### 7. 增值服務
除了基本的樓按轉介服務，某些優秀的樓按轉介公司還提供：
– 免費的按揭計算工具和比較器
– 詳細的按揭教育資源和指南
– 業主保險和人壽保險推薦
– 物業估價協助
– 法律諮詢和律師推薦
### 樓按轉介公司的對比框架
為了幫助您進行決定，以下是一個簡單的對比框架：
| 評估項目 | 樓按轉介公司A | 樓按轉介公司B | 樓按轉介公司C |
|——–|———-|———-|———-|
| 牌照狀態 | ✓有效 | ✓有效 | ✓有效 |
| 成立年份 | 15年 | 8年 | 3年 |
| 合作銀行數量 | 12間 | 8間 | 5間 |
| 現金回贈承諾 | 2.05% | 2.0% | 1.8% |
| 首次諮詢費用 | 免費 | 免費 | 免費 |
| 客戶評分 | 4.8/5 | 4.5/5 | 3.9/5 |
| 平均處理時間 | 10日 | 12日 | 15日 |
| 24/7客服支持 | ✓有 | ✓有 | ✗無 |
基於這個框架，您可以更系統地比較不同的樓按轉介公司。
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## 第六部分：樓按申請的完整流程
了解完整的樓按申請流程可以幫助您為整個過程做好準備，並避免不必要的延誤。
### 第一階段：準備階段（申請前1-3個月）
#### 檢查信用評級
在申請樓按之前，您應該：
1. **查詢環聯信貸報告**：訪問香港環聯www.transunion.com.hk，查詢您的信貸評級
2. **糾正錯誤**：如果發現任何不準確的信息，立即向環聯或相關貸款機構報告
3. **改進信用評級**：如果您的評級較低，應該：
– 按時償還所有債務
– 不要申請過多的信用卡或貸款
– 減少未償還的債務
#### 準備財務文件
收集並整理以下文件：
**僱員需要的文件：**
– 過去3個月的薪金單
– 過去3個月的銀行月結單
– 過去一年的稅單或稅務評估
– 僱傭合同副本
– 僱主的工作證明信
**自僱人士需要的文件：**
– 過去3年的會計核實報告和稅單
– 過去12個月的銀行月結單
– 營業執照副本
– 業務許可證副本
**通用文件：**
– 身份證副本
– 最近3個月的住址證明（水電費單據、銀行結單等）
– 資產證明（銀行賬戶結單、投資證明、房地產產權等）
– 債務記錄（其他貸款、信用卡債務等的詳細信息）
#### 評估您的預算
在尋找樓按之前，您應該評估：
1. **自己能夠支付的首期金額**：最少為樓價的20%-30%，最多可達50%+
2. **月供承受能力**：根據您的月收入和其他責任，計算您能夠承受的最高月供
3. **額外費用準備**：除了首期外，還需要準備約樓價3%-5%的額外費用，包括律師費、估價費、印花稅、管理費等
### 第二階段：物業搜尋和提議階段（1-3個月）
#### 與樓按轉介公司初步諮詢
一旦您準備好進行購房，應該：
1. **聯繫多個樓按轉介公司**：至少諮詢2-3家，以便比較
2. **提供初步信息**：告訴轉介公司您的預期樓價、首期金額、還款期限等
3. **獲取預先批核指示**：根據您的財務狀況，樓按轉介公司會告訴您可能的借款額度和利率
#### 物業搜尋和估價
進行初步物業搜尋時，您應該：
1. **物業線上瀏覽**：使用樓盤網站（如Spacious、Centanet等）進行初步搜尋
2. **實地看房**：訪問有興趣的物業
3. **進行市場研究**：比較類似物業的價格和租金收益率（如果是投資目的）
4. **尋求律師意見**：在提議購買物業之前，諮詢律師關於物業的法律方面
### 第三階段：購買提議和簽署臨時合約
#### 簽署臨時買賣合約
一旦您找到心儀的物業並與業主達成價格協議，您需要：
1. **簽署臨時買賣合約**（Optional Agreement for Sale and Purchase）
2. **支付訂金**：通常為樓價的3%
3. **完成日期**：臨時合約通常有14-21天的「冷靜期」，期間您可以進行進一步的盡職調查
#### 進行深入調查
在簽署正式買賣合約之前，您應該：
1. **進行土地查冊**：確認業主的業權清晰，無任何爭議或負擔
2. **查詢建築物記錄**：了解樓宇的維修歷史和狀況
3. **向業主立案法團查詢**：了解樓宇的維修基金狀況和任何待決事項
4. **進行驗樓**：聘請專業驗樓師檢查物業的結構和機械系統
### 第四階段：申請按揭階段
#### 正式簽署買賣合約
一旦您決定購買物業，您需要：
1. **簽署正式買賣合約**（Agreement for Sale and Purchase）
2. **支付大訂**：通常為樓價的10%（除去已支付的3%訂金）
3. **安排律師**：聘請律師處理物業交易和按揭相關的法律事宜
#### 向樓按轉介公司提交申請
此時，您應該向您選定的樓按轉介公司提交完整的按揭申請：
1. **提交完整文件包**：包括所有上面列出的財務和身份文件
2. **簽署授權文件**：授權樓按轉介公司代表您向銀行提交申請
3. **選擇按揭產品**：根據樓按轉介公司的建議，選擇最適合您的按揭產品（H按、P按、浮動、固定等）
#### 銀行審批流程
銀行收到您的申請後，將進行以下步驟：
1. **初步審核**（1-2日）：銀行檢查所有文件是否完整
2. **信用檢查**（2-3日）：銀行查詢您的環聯信貸報告和借貸記錄
3. **物業估價**（3-5日）：銀行委派估價師評估物業價值
4. **全面審核**（3-5日）：銀行審查您的收入、資產、債務和壓力測試結果
5. **發出預先批核信**（1日）：如果一切順利，銀行發出預先批核信
整個審批過程通常需要7-14天，取決於銀行的工作量和您提供的文件完整性。
### 第五階段：簽署文件階段
#### 簽署按揭相關文件
一旦銀行發出預先批核信，您需要：
1. **與律師簽署文件**：主要文件包括：
– 按揭契約（Mortgage Deed）：規定您與銀行之間的按揭條款
– 按揭保險單據（保費單據）：如果需要按揭保險
– 授權信：授權律師代表您與銀行進行交易
– 確認函：確認您同意所有按揭條款
2. **支付按揭相關費用**：
– 律師費：2,000-4,000港元
– 估價費：1,500-3,000港元
– 按揭保費：1.15%-2.6%的貸款額（如適用）
– 查冊費：200-400港元
– 其他雜費：500-1,000港元
#### 律師協商
律師將代表您與銀行協商，確保：
– 按揭契約中的所有條款符合銀行的預先批核信
– 沒有任何額外的隱藏條件
– 所有費用都按計劃收取
### 第六階段：成交階段
#### 完成日期前的準備
成交日期通常定在簽署正式買賣合約後的8-12週：
1. **最終驗樓**：成交前一週進行最後的驗樓，確認物業狀況無變化
2. **確認貸款準備就緒**：與銀行確認貸款資金已準備就緒
3. **準備成交所需的現金**：除了首期和各項費用外，還需準備成交時的其他費用
#### 成交當日
成交當日（Completion Date）的典型流程：
1. **早上**：律師準備所有成交文件
2. **中午**：買家、賣家和律師三方進行最終簽署
3. **下午**：銀行轉賬貸款資金給律師，律師將資金轉給賣家
4. **傍晚**：律師向業主立案法團、政府部門等登記產權轉移
成交完成後，您正式成為該物業的業主，可以收取鑰匙並入住。
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## 第七部分：樓按轉介的常見問題解答
### Q1：樓按轉介公司是否真的免費？
**A：** 是的，樓按轉介公司的服務完全免費。樓按轉介公司的收入來自於銀行支付的轉介費用（通常為貸款額的0.1%-0.5%），而不是向客戶收費。這是香港地產代理監管局允許的合法商業模式。
然而，您應該注意：
– 如果樓按轉介公司要求您支付任何申請費、評估費或其他費用，應該立即提高警覺
– 更高的現金回贈可能會導致貸款額減少，這應該在計算中考慮
### Q2：如何確保我獲得了最佳的樓按利率？
**A：** 要確保您獲得了最佳利率，應該：
1. **比較多個樓按轉介公司**：至少諮詢2-3家公司，比較他們提供的利率
2. **了解市場利率**：定期關注香港銀行協會公佈的最新樓按利率
3. **要求書面確認**：不要依賴於樓按轉介公司的口頭承諾，要求書面的預先批核信
4. **談判**：某些樓按轉介公司可能有能力與銀行協商更優惠的利率，特別是如果您是一個強大的申請人
5. **考慮不同的銀行**：不同銀行對不同類型的借款人有不同的利率策略，探索所有可用的選項
### Q3：我應該選擇H按還是P按？
**A：** 這取決於您的個人情況：
**選擇H按（浮動利率）如果您：**
– 預期利率在未來下降
– 計劃在5-7年內轉按或出售物業
– 對利率波動有較高的容忍度
– 希望初期的利息支付較低
**選擇P按（固定利率）如果您：**
– 希望確定您的月供金額
– 預期利率在未來上升
– 計劃長期持有物業（15年以上）
– 更喜歡財務可預測性
許多借款人選擇在兩者之間找到平衡，例如前3-5年使用H按以節省利息，然後在罰息期結束後轉按為P按以鎖定固定利率。
### Q4：轉按是否值得進行？
**A：** 要確定轉按是否值得進行，應該進行成本效益分析：
**計算轉按的淨收益：**
1. **確定轉按成本**：
– 罰息（如適用）
– 律師費：通常2,000-3,500港元
– 估價費：通常1,500-3,000港元
– 其他費用：500-1,000港元
– 總成本：通常4,000-6,500港元
2. **計算潛在節省**：
– 利率差異：當前利率 – 新利率
– 每月節省：貸款額 × 利率差異 ÷ 12
– 年度節省：每月節省 × 12
– 預計節省期限：您計劃持有物業的年數
3. **計算回本期**：
– 回本期 = 轉按總成本 ÷ 年度節省
例如：
– 貸款額：600萬港元
– 現時利率：H+1.5% = 5.0%，新利率：H+1.3% = 4.5%
– 利率差異：0.5%
– 年度節省：600萬 × 0.5% = 30,000港元
– 轉按成本：5,000港元
– 回本期：5,000 ÷ 30,000 = 0.17年（約2個月）
在這個例子中，轉按在短短2個月內就能收回成本，之後的每一年都是純節省。如果您計劃持有物業至少5年，轉按是非常值得的。
### Q5：我的信用評級不好，還能申請樓按嗎？
**A：** 信用評級不好會使樓按申請更加困難，但不一定不可能。根據您信用問題的性質和嚴重程度，您可能：
1. **被主流銀行拒絕**：如果您有逾期還款、違約或破產記錄，主流銀行可能不願意提供樓按
2. **需要接受不利的條款**：即使被批准，您可能需要接受：
– 更高的利率（比市場高1%-2%）
– 較低的貸款成數（60%-70%，而非80%-90%）
– 較短的還款期限
3. **轉向次級貸款機構**：某些專門為信用不佳的借款人服務的貸款機構可能願意提供按揭，但條款會更不利
改善信用評級的步驟：
– **按時償還所有債務**：這是最重要的因素
– **減少未償還的債務**：特別是信用卡債務
– **不要申請新的信用**：短期內避免申請新的貸款或信用卡
– **糾正信貸報告中的錯誤**：如果發現任何不準確之處，立即報告
– **等待**：負面記錄通常在6-7年後從信貸報告中刪除
如果您的信用評級不好，應該在申請樓按之前進行改善，樓按轉介公司可以幫助您制定改善計劃。
### Q6：按揭保險是否值得購買？
**A：** 按揭保險是當您的貸款額超過樓價的80%時的必要要求，而不是可選的。然而，有兩個值得考慮的策略：
**策略一：增加首期以避免按揭保險**
– 如果您能夠增加首期至樓價的20%，您可以完全避免按揭保險
– 例如，購買800萬港元物業，增加首期至160萬港元（原計劃120萬港元），可以避免154,800港元的按揭保費
– 如果這筆資金原本是存放在銀行賺取低利息，改作首期支付可能更划算
**策略二：選擇按揭保費較低的貸款成數**
– 90%貸款成數的保費為2.15%
– 85%貸款成數的保費為1.75%
– 通過選擇較低的貸款成數，可以減少保費支付
最終，應該比較增加首期的機會成本與按揭保費成本，選擇最經濟的方案。
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## 第八部分：樓按轉介的未來發展趨勢
### 數位化和線上服務
香港的樓按轉介行業正在經歷數位化轉變。現代的樓按轉介公司越來越多地提供：
– **線上申請平台**：無需紙質文件，可以在線上提交所有申請
– **即時進度跟蹤**：借款人可以在線上實時查看申請狀態
– **視訊簽署**：由於疫情，許多銀行現在接受視訊簽署重要文件
– **AI-驅動的預批**：某些平台使用人工智能快速評估借款人的資格
### 競爭加劇和服務升級
隨著樓按轉介市場的競爭加劇，樓按轉介公司正在努力提供差異化的服務，包括：
– **增值服務**：除了基本的轉介服務，許多公司現在提供物業保險、人壽保險、財務規劃等一站式服務
– **專業化服務**：某些公司專注於特定客戶群，如自僱人士、非居民或複雜財務狀況的借款人
– **更快的審批時間**：與銀行的深度合作使得某些樓按轉介公司能夠提供更快的審批
### 監管趨勢
香港金融管理局和地產代理監管局正在加強對樓按轉介行業的監管，未來可能的趨勢包括：
– **更嚴格的透明度要求**：樓按轉介公司必須更清楚地披露所有費用和利益衝突
– **消費者保護強化**：更多的規則來保護借款人免受欺詐和不公平做法
– **廣告監管**：對樓按利率和回贈的廣告進行更嚴格的規範
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## 結論：選擇樓按轉介公司的最終建議
樓按轉介已經成為香港置業和樓按轉換過程中不可或缺的一部分。通過選擇正確的樓按轉介公司，如樓按皇，您可以：
1. **節省數十萬港元**：通過獲得最優惠的利率和最高的現金回贈
2. **簡化複雜的申請過程**：由專業人士處理所有文件和溝通
3. **獲得專業的財務建議**：幫助您做出正確的財務決定
4. **保護您的權益**：通過選擇持牌、信譽良好的公司
在選擇樓按轉介公司時，應該：
– **驗證牌照和資格**：確保公司持有有效的地產代理執照
– **比較多個公司**：至少諮詢2-3家，進行全面比較
– **了解所有條款**：在簽署任何文件之前，完全理解所有條款和費用
– **要求書面確認**：所有承諾和條款都應該以書面形式確認
– **警惕危險信號**：如果公司要求您支付費用、提供不合理的利率承諾或要求直接支付現金，應該立即提高警覺
樓按轉介不僅僅是一種服務，更是一種合法、透明且互利的商業關係，應該建立在信任和清晰溝通的基礎上。選擇一個可信的樓按轉介公司，將為您的置業之旅增添安心和便利。
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## 附錄：重要聯繫信息和資源
### 政府和監管機構
– **香港金融管理局（HKMA）**：www.hkma.gov.hk – 樓按政策和規定
– **地產代理監管局（EAA）**：www.eaa.org.hk – 查詢樓按轉介公司牌照
– **環聯（TransUnion）**：www.transunion.com.hk – 查詢個人信貸報告
### 有用的工具和計算器
– **樓按計算機**：各銀行官網和樓按轉介公司網站均提供
– **壓力測試計算器**：用於計算您能借取的最高貸款額度
– **轉按成本效益分析工具**：比較轉按前後的成本
### 常用的樓按詞彙
– **H按**：浮動利率按揭，與HIBOR掛鈎
– **P按**：固定利率按揭
– **HIBOR**：銀行同業拆息
– **LTV**：貸款價值比，即貸款額除以物業價值
– **罰息期**：銀行規定不允許免罰提早還款的期間
– **現金回贈**：銀行或樓按轉介公司提供的激勵款項
– **按揭保費**：當貸款成數超過80%時需要購買的保險
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**本文由樓按皇精心製作，致力於為香港置業者和樓按申請人提供最全面、最專業的樓按轉介指南。本文包含最新的香港樓按市場信息、政策解讀和實用建議，旨在幫助您做出最明智的按揭決定。如有任何關於樓按轉介的問題，歡迎聯繫樓按皇進行免費諮詢。**
